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2016年2月武汉商品住宅市场分析

一、 武汉市商品住宅新增供应分析
2016年2月份(2月1号-2月29号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市商品房新增供应139.97万方,其中主城区113.96万方,远城区26.01万方。
全市商品住宅新增供应73.75万方,其中主城区57.77万方,远城区15.97万方,主城区和远城区的供应量分别环比1月份减少了33.8%和72.7%;与去年同期相比,主城区供应量减少34.8%,远城区减少58.4%。

市场供应方面,作为传统淡季的二月份,武汉市商品住宅供应量出现大幅下滑,不过受需求侧的持续火爆,其供应量是2012年以来的同期第二高位。
分城区来看,本月远城区住宅供应量环比降幅大于主城区,其供应比重也大幅下降至21.7%。
从各片区的住宅新增供应来看,本月仅有关山片、四新片以及远城区的汉南片供应量超过了10万方,汉口中心区、古田片、二七后湖片等多达8个片区为零供应。且本月主城区非住宅类供应比重明显扩大,仅有青山片、东西湖片、白沙洲片和四新片住宅供应占其片区供应的八成,较1月份减少了3个。

从主城区商品住宅的环线供应情况来看,本月内环仍无新房源入市,二环内以及二至三环供应均有下滑,三环外主城区供应不减反增,其供应比重较1月份扩大了20.2个百分点。

住宅供应(万方) 一环内 一至二环 二至三环 三环外
2 0.00 6.37 34.03 17.38
1 0.00 17.03 61.60 8.60
增幅 - -62.6% -44.8% 102.1%
 二、武汉市商品住宅成交走势分析
2016年2月份(2月1号-2月29号),据亿房网研究中心的统计数据显示,全市新建商品房共成交16648套,其中商品住宅成交15295套,经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交58套,商铺和写字楼等其他非住宅成交1295套。
在全市商品住宅成交的15295套中,主城区成交11817套,远城区成交3478套。
全市商品住宅成交均价9358.57元/平方米,其中主城区成交均价10618.14元/平方米,远城区成交均价5269.28元/平方米。

(注:从2014年开始,武汉楼市分析报告中的新建商品住宅统计数据将剔除经济适用房项目及保障房项目,故成交套数和成交价格在做同比和环比时会出现一定的偏差)
1.武汉主城区商品住宅成交情况
二月份武汉主城区在售楼盘449个,成交均价10618.14元/平方米,较上月价格水平下下跌了540.78元/平方米,楼市价格环比跌幅4.8%,与去年同期相比增幅11.6%。本月主城区销售套数11817套,较上月减少5699套,降幅32.5%,平均每天销量为407套,与去年同期相比增加了103.8%。

二月份武汉主城区楼市量价齐跌。受春节长假影响,主城区商品住宅成交量大幅减少,不过节前仍有降首付等新政出台,政策刺激下,今年2月份创下了历史成交新高,月底多日甚至出现单日住宅成交过千套的火爆场景。
价格方面,受市场供应结构变化以及返乡置业潮的影响,本月成交均价也出现大幅下滑。今年1月份以来,新入市房源大多位于主城区二环外,而返乡置业影响下,四新片、白沙洲片的价格洼地区域楼市热度有所增加,主城区房价也因此呈结构性回落。
从价格段成交结构来看,主要价格段销量均有三成左右的下滑,不过在高端住宅方面成交下滑却十分明显:15000-20000元/平房源本月成交694套,环比减少53.6%,20000元/平以上住宅成交232套,降幅高达69.0%。高价楼盘销量的锐减,是本月主城区成交价下滑的重要因素之一。

二月份武汉市主城区每周楼市走势图:

从周度销售情况来看,前两周在春节长假影响下,成交量处于低谷,不过节后首周楼市迅速发力,成交量大幅提升,月末最后一周创二月份周度成交峰值。
价格方面,由于白沙洲、四新等区域成交量逐渐增长,成交均价由1月份11000元/平以上的高位逐渐回落。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。
2、主城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
片区 2月成交均价 1月成交均价 变化 增幅 同比去年
汉口中心区 15750.83 17954.36 -2203.53 -12.3% 9.1%
古田片 10962.24 10133.83 828.41 8.2% 5.4%
二七后湖片 9856.78 9739.21 117.58 1.2% 0.9%
东西湖片 7178.33 7117.99 60.34 0.8% 7.1%
武昌中心区 14559.20 15402.84 -843.64 -5.5% 2.6%
青山片 9336.98 9925.51 -588.53 -5.9% 2.8%
南湖片 9900.80 9940.13 -39.33 -0.4% 6.2%
白沙洲片 7256.91 7139.62 117.29 1.6% 3.1%
关山片 11162.46 10143.51 1018.94 10.0% 10.1%
光谷东 7607.34 8052.21 -444.87 -5.5% 12.3%
光谷南 7673.76 7986.07 -312.31 -3.9% 4.4%
汉阳中心区 10459.87 10693.72 -233.85 -2.2% 8.4%
四新片 8321.12 8304.09 17.04 0.2% 4.5%
沌口片 7315.62 6795.91 519.71 7.6% 10.5%
 从主城区各片区成交均价来看,汉口方向,汉口中心区的葛洲坝城市花园、泛海国际桂海园、恒大御园、武汉天地盛荟等高端住宅产品成交量均锐减过百套,其片区成交均价也大幅下滑;古田片除广电兰亭荣荟和华鼎尚都国际销量略有增加,其余项目成交量下滑,片区成交均价也有较大涨幅;二七后湖片成交价格较为稳定,变化较大的主要是绿地汉口中心销量下滑近百套,而美联联邦生活区二期美联城仕则大幅成交197套;东西湖片的海昌天澜成交量遭到腰斩,不过价格较低的丰尚御龙湾、九坤新城壹号等项目销量也出现锐减,片区成交均价也较为稳定。
武昌方向,新长江香榭东沙锐减198套,同时,融侨城成交量大幅增加了126套,片区成交均价下滑明显;青山片的武汉恒大御府、福星惠誉东湖城成交下滑均超过500套,片区成交均价也有较大的跌幅;南湖片楼市主要是揽胜公园成交量锐减204套,而中建南湖壹号也有较大幅度成交减少,片区成交均价稳定;白沙洲片的武汉复地悦城销量大幅减少,不过仍以474套居片区榜首,而黄家湖板块成交稳定,片区成交均价继续小幅上涨;关山片关山大道沿线项目多盘成交过百套,万科锦程、万科城花璟苑等装修房销量不减反增,片区成交均价大幅上扬;光谷东总体销量稳定,不过受1月份同类地段土地竞拍成功的影响,地块周边的MOMΛ焕城、北辰当代优+等项目成交量反而有所增长,片区成交均价反而下滑明显;光谷南的平安光谷春天精装修房源成交减少101套,不过藏龙岛板块成交量同时下滑,片区成交均价小幅下挫。
汉阳方向,滨江板块的世茂锦绣长江成交量下滑明显,不过月湖片成交有所增加,王家湾板块成交稳定,片区成交均价小幅回落;四新片楼市明显发力,上月成交量最高的纽宾凯汉city国际社区、广电兰亭时代、武汉国博新城等三盘销量均再度增加,片区成交均价十分稳定;沌口片主要是观澜太子湖热销105套而大幅拉上片区成交均价。
(注:为准确反映武汉楼市发展,2014年起,本研究中心对原南湖片、关山片及汉阳中心区三个片区进行了重新划设,细分为五个片区。具体划设说明:原南湖片以铁路线为界划分为南湖片(铁路线以东)与白沙洲片(铁路线以西);关山片为原东湖高新区三环线内;光谷东为东湖高新区三环外以东区域(含花山区域);光谷南为东湖高新区三环线以南(含藏龙岛区域);四新片为政府规划区域。重划片区暂不做同比)
片区 2月销售套数 1月销售套数 变化 增幅 同比去年
汉口中心区 1299 2278 -979 -43.0% 219.2%
古田片 256 419 -163 -38.9% 204.8%
二七后湖片 1433 1628 -195 -12.0% 118.8%
东西湖片 475 1100 -625 -56.8% -2.9%
武昌中心区 1391 2121 -730 -34.4% 105.5%
青山片 574 2035 -1461 -71.8% 113.4%
南湖片 223 543 -320 -58.9% -21.8%
白沙洲片 874 1328 -454 -34.2% 94.2%
关山片 1591 2102 -511 -24.3% 87.2%
光谷东 313 353 -40 -11.3% 404.8%
光谷南 625 947 -322 -34.0% 65.3%
汉阳中心区 705 721 -16 -2.2% 118.3%
四新片 1630 1387 243 17.5% 224.1%
沌口片 428 554 -126 -22.7% 16.6%
 而从本月各片区的销售情况来看,二月份仅有四新片成交量逆市反增,其余片区成交量均有下滑,其中除青山片成交量锐减近1500套外,汉口、武昌两大中心城区成交量也减少明显,核心地段成交的明显下滑,从而拉低主城区成交均价。
3、主城区环线成交情况
成交套数 一环内 一至二环 二至三环 三环外
2016年2月 287 2203 7134 2193
环比增幅 -60.6% -35.0% -28.8% -35.3%
同比增幅 35.4% 270.9% 97.3% 59.3%
 从二月份的主城区商品住宅的环线成交情况来看,与一月份相比,内环成交下滑最为明显,新长江香榭东沙、福星惠誉水岸国际以及帝斯曼国际中心成交量均有明显减少,其余环线销量减少在三成左右,不过与去年同期相比,一至二环成交量则明显激增,汉口王家墩CBD板块、楚河汉街板块、徐东、岳家嘴板块以及王家湾板块多个区域成交量较高。
环线价格方面,尽管帝斯曼国际中心、新长江香榭东沙等高端住宅成交量大幅减少,不过和记黄埔世纪江尚成交102套十分稳定,内环价格变化不大;但武汉天地云廷、泛海国际桂海园等项目成交减少的同时,徐东板块的融侨城反而有所增加,一至二环成交均价大幅下挫。
成交均价 一环内 一至二环 二至三环 三环外
2016年2月 17184.25 14611.47 9950.41 7247.27
环比涨幅 -0.2% -11.9% 1.0% -0.1%
同比涨幅 24.2% 11.3% 0.7% 5.4%
 另外,从二月主城区热销项目可以看出,本月三环外并无热销项目成交进入主城区前十,大多数项目位于白沙洲片、四新片以及关山片等二至三环间,万元盘数量较1月份的仅减少1个,不过15000元/平以上高端住宅仅有2个,较1月份减少了2个,主城区成交均价也随之下滑。
二月武汉主城区商品住宅成交排行前十:
项目 片区 所属环线 套数 最新均价(元/㎡)
武汉复地悦城 白沙洲片 二至三环 474 7300
纽宾凯汉city国际社区 四新片 二至三环 315 8200
复地东湖国际 武昌中心区 一至二环 243 20000
融侨城 武昌中心区 一至二环 242 12800
万科嘉园光谷的光 关山片 二至三环 223 10800
武汉国博新城 汉口中心区 一至二环 205 7800
美联联邦生活区二期美联城仕 二七后湖片 二至三环 197 9900
金地格林东郡 关山片 二至三环 189 11500
万科城花璟苑 关山片 二至三环 189 15000
万科锦程 关山片 二至三环 184 14000
 4.武汉远城区商品住宅价格走势
二月份,远城区在售楼盘213个,成交均价5269.28元/平方米,价格水平较上月下跌47.36元/平方米,楼市价格环比跌幅0.9%,与去年同期相比上涨10.3%。本月远城区销售套数3478套,较上月减少1241套,降幅26.3%,平均每天销量为120套,与去年同期相比增加90.0%。

二月份武汉远城区楼市量价齐跌。同样受春节长假影响,本月远城区商品住宅成交量明显减少,不过在返乡置业的支撑下,远城区楼市下滑幅度要小于主城区,从而影响全市商品住宅成交均价结构性下滑。
价格方面,受新洲保利圆梦城热销影响,远城区成交均价也随之回落。
二月份武汉市远城区每周楼市走势图:

从远城区周度变化来看,节后远城区也出现迅速增加,春节期间保利圆梦城因返乡置业潮,成交量夺冠,其片区成交均价也跌至低谷,随后江夏、黄陂楼市升温,片区成交均价重回上升通道。
受备案因素、计算周期、以及部分楼盘退房影响,周成交总量以及个别楼盘周成交量波动较大,周走势累计数据与月度数据存在较大误差,月度数据以月度走势图为准,周走势图仅作参考。




5、远城区分片区商品住宅成交均价及销量情况
片区 2月均价 1月均价 变化 涨幅 同比去年
江夏 6105.92 6033.13 72.79 1.2% 4.0%
黄陂 5536.12 5461.20 74.92 1.4% 8.9%
新洲 4138.46 3917.44 221.01 5.6% 15.0%
蔡甸 5248.54 5079.38 169.16 3.3% 1.1%
汉南 3985.47 4243.72 -258.25 -6.1% 6.1%
 
 从远城区各片区销售价格来看,江夏江南新天地销量逆市增加147套,而前期热销的水墨江郡成交大幅减少350套,宜化星都汇、富丽金澜湾等低价项目销量同样下滑过百套,片区成交均价小幅上涨;黄陂的武汉恒大龙城二期御湖湾尽管成交量较1月份大幅减少了259套,但依然为片区销冠,其片区成交均价小幅上涨;新洲的保利圆梦城热销达306套,其片区成交均价上涨明显;蔡甸的碧桂园学府壹号开盘热销207套,明显拉升片区成交均价;汉南的碧桂园凰城尽管销量明显增加,不过江湾华庭、圣特立国际花园等项目成交比重更大,片区成交均价反而明显回落。
成交量方面,新洲、汉南等低价区域销量均有小幅增加,黄陂销量下滑明显,不过总体来看,远城区各片区商品住宅的下滑幅度要小于主城区,表明返乡置业主流置业区域以远城区为主。
片区 2月销售套数 1月销售套数 变化 增幅 同比去年
江夏 1095 1488 -393 -26.4% 284.2%
黄陂 819 1753 -934 -53.3% 13.0%
新洲 810 734 76 10.4% 68.4%
蔡甸 605 612 -7 -1.1% 148.0%
汉南 149 132 17 12.9% 55.2%
  三、武汉土地市场月走势分析
2016年2月,武汉土地市场共举行2场网上拍卖会,1场现场招标拍卖会,共推出土地4宗,实际成交4宗,成交面积约44.49万平方米,土地出让金总计4.41亿元,平均楼面地价1115.39元/平方米。
成交 宗数 净用地面积 建筑面积 金额 土地单价 楼面地价
指标 (宗) (万㎡) (万㎡) (亿元) (万元/亩) (元/㎡)
二月 4 44.49 39.54 4.41 66.08 1115.39
环比 -84.0% -62.3% -88.5% -95.9% -89.0% -64.0%
同比 -60.0% 48.6% -62.0% -90.0% -93.2% -73.6%
 供应方面,传统淡季的二月份同样为远城区专场拍卖,除1宗新洲地块由1月份延期至本月外,另外三宗地块均位于蔡甸,供地类型两宗为纯商业用地,一宗为居住用地,还有一宗加油站用地。


需求方面,本月土拍较为冷淡,除招标地块外的三宗地块均为底价成交,其中新洲区的地块预计将建有五星级酒店,总建面约20万方,楼面价537.45元/平,较2015年新洲商业类楼面价高出57.4%。蔡甸值得关注的地块为P(2016)003号地块,纯居中用地总建面约5万方,由自然人肖龙舫以3855万底价获得,楼面价774.02元/平,而2015年蔡甸区居住类用地平均楼面价为700.10元/平,楼面价上涨10.6%,不过与目前蔡甸住宅成交均价相比仍有一定的利润空间。
总体来说,二月节后的首场土拍较为平淡。

责任编辑:申燕伟

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