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武汉等城市将调整土地出让节奏增加住宅用地供应

跨省占补平衡解禁,缺地城市调控房价添底气

补充一线城市土地供应,国务院“下及时雨”。

国土资源部日前发布的《2016年第四季度全国主要城市地价监测报告》(下称《报告》)显示,有22个城市的住宅地价同比增速超10%,北京、上海、厦门、南京、合肥更是超过了20%。

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显然,一二线城市去年上半年的火爆楼市带动了地价的快速上涨。为了稳定预期,防止地价进一步带动楼市上行,全国至少已有16个热点城市出台三年宅地供应计划,但北京、上海、深圳缺席。

事实上,缺地一直困扰着不少一二线城市,这也使得这些城市在抑制楼市泡沫方面受到限制。2016年中央经济工作会议要求促进房地产市场平稳健康发展,并要求落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。

所幸,新华社23日受权播发的《中共中央国务院关于加强耕地保护和改进占补平衡的意见》(下称《意见》)在跨省占补平衡方面提出,探索补充耕地国家统筹。这就为缺地的热点城市解决住宅用地供应开了一扇窗。

五城市地价涨幅超20%

与房地产市场类似,住宅地价的热度也出现了分化。

《报告》显示,一线城市和部分热点城市的地价仍处于高速增长态势,大部分三线城市的地价处于温和上行态势。具体来说,2016年第四季度住宅地价同比上涨的城市达到92个,较上一季度增加7个;增速超过7%的城市达到34个,较上一季度增加10个。

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值得注意的是,全国有22个城市住宅地价的同比增速超过了10%,包括北京、天津、青岛、郑州、上海、南京、杭州、福州、厦门、广州、合肥、唐山、张家口、廊坊、安阳、温州、嘉兴、珠海、汕头、佛山顺德、东莞、中山等,有过之嫌。其中,北京、上海、厦门、南京、合肥的住宅地价增速超过了20%。

对于地价的走势,《报告》认为,一是国际经济复苏动力与压力并存,国内宏观经济稳中向好;二是2016年市场回升动能依然存在,资金充沛,部分城市市场热度较高,房企补仓需求旺盛。

《报告》指出,2016年四季度,货币政策基本稳健,但社会融资规模同比快速增长,M2(广义货币)与M1(狭义货币)增速差略有收窄,仍处于较高水平,企业资金依然充沛。2016年11月末,社会融资规模同比增长13.3%,流动性充裕,为不动产市场量价上涨提供了资金支撑。

统计数据显示,2016年1~11月,房地产开发企业到位资金中,个人按揭贷款同比增加49.3%,处于历史较高水平。年内热点城市房地产市场量价齐升,银行信贷支撑资金流入房地产市场,带动了企业库存去化和资金回流,企业在热点城市补仓土地需求旺盛,进一步加大了竞地力度。

不过,随着金融监管部门对房地产融资严格管控,2017年房地产开发企业到位资金增速将有所降低,热点城市开发投资节奏将有所放缓。

中原地产首席分析师张大伟表示,2016年第四季度全国有11个城市土地出让金超过300亿元,其中杭州最高达到了517亿元。整体看,虽然土地市场成交额处于高位,但在系列调控政策的影响下,出现了土地溢价率逐渐平稳的迹象。

各类调控手段出台

自去年四季度以来,为了调控趋于过热的房地产市场,不少城市祭出了多种手段。除坚持分类调控、精准施策外,热点城市的调控也继续升级,限购限贷力度加大。

2016年10月份以来,一线和二、三线热点城市,先后密集出台政策,从提高购房门槛、调整信贷公积金政策、加大土地供应、加强市场监管、强化信息公开和舆论引导等方面收紧调控。

在土地供应环节,多城市灵活设置竞买规则,通过“双限双竞”、“限地价、竞配建”、提高自持比例、设置土地竞拍最高限价等方式引导理性竞价,防止异常高价地块扰乱市场预期。

天津、广州、合肥、济南、南京、杭州、无锡、苏州、济南、郑州、武汉、福州、厦门、成都、青岛、佛山等多个热点城市依据市场需求情况编制、公布了2017~2019年住宅用地供应三年滚动计划,调整土地出让节奏,稳定住宅用地供应预期。上海、广州、南京和杭州等严格监管土地竞买资金来源,防范资金违规流入土地市场,保障市场规范运行。

“调控政策密集出台,效果初步显现。统计数据显示,2016年11月份,15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温,房价走势明显趋稳。”《报告》称。

2016年四季度,房地产用地价格受市场前期看涨预期的惯性效应影响,环比、同比增速仍有所上升。但从住宅地价来看,调控收紧一定程度上发挥了作用,一、二线城市住宅地价环比增速出现回落迹象。而市场分化显著,多数库存较大的三线城市的地价处于温和上行态势,地价基本稳定。

张大伟也表示,随着各地政策出台,从资金、需求、信贷等多方面约束收紧了地王出现的可能性。目前看,二线城市的政策加码举措依然在进行过程中。

“2016年12月以来,全国土地市场成交数据降温,合计成交超过10亿元的109宗,其中溢价率超过100%的只有23宗,相比之前高溢价率地块频繁出现的市场有明显的降温。”张大伟说。

增加住宅用地供应潜力

按照国土资源部要求,一些房地产市场热点城市近日陆续出台2017~2019年三年住宅用地供应计划,以求稳定市场预期。然而,截至第一财经记者发稿,除广州外,四大一线城市中,北京、上海和深圳均未发布三年住宅用地供应计划。

责编:申燕伟

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