一个理工金牛男的炒房理念:做个有开发商思维的房东
2016-07-28 09:17:45 来源:真叫卢俊的地产观

看卢俊账号有点时间的朋友应该都知道,卢俊有一个朋友,名字叫阿翔,和我一起长大的朋友,来自一个地方,差不多同一时间来到上海,也是金牛座,但是他比较极品的是,上升太阳月亮都是金牛,属于三个金牛的极品个性

他不做房地产,但是在上海的几年,买过几套房子,也抛过几套房子,一来一去现在身家不算手头的房产也已经上千万了

我和他隔一阵子会见一次面,每次见面他都会和我聊他关于买房的一些心得,当然我晓得他愿意和我说是想从我这里找到认同,但是实话实说,关于买房投资的逻辑,阿翔是我见过能把道理说的最通俗而且也最直接的

上周,我和他约了小龙虾,在丰庄的某一个小角落,两个人点了十斤龙虾一箱啤酒,然后就这么聊起来了

这一次他和我聊房地产投资

他是这么说的

不要把抗通胀当成炒房能力进行神化

对于阿翔来说,他最看不惯的就是很多人因为买了房子,获利了之后,就把这个当成自己的能力,对外吹嘘自己的能力,其实在上海买房,只要是买了房产,你就拥有获得抗通胀的能力。在一个货币超发的社会里,拥有相对能够抵抗通货膨胀的产品不多,但是房产一定是一个,特别是一线城市的房产

房子被用来承载一部分被超发的货币

而购买之后你看到的房产升值某种程度上是货币贬值的一种缩影,这个和你为什么买了这套房子,花什么代价买的房子以及选择这个时间买房子没有关系,这个只是和你下决定买房有关系

炒房者某种程度上来说强势的地方在于对现金的不敏感,以及迫切想要花钱出去的决心,所以当他们每次购房时候需要拿出去上百万的现金的时候相比较普通老百姓更加能够做出决断,甚至愿意冒风险拆借做决断,这个是炒房者领先于别人的地方

但是一定要在获利之后包装出各种专业术语专业信条来对外传输,然后神化个人形象这一点没有必要,这是属于社会氛围给到一小撮人的红利,不属于个体徒手创造的过程

投资房产无非两个逻辑:投资趋势或者投资稀缺,但是这二者都有自己的风险点

我问了下阿翔,对于他买房自己是否成功,他永远比较的是这套房子比周边相比涨幅是否更高,这也是他希望能更可能剔除通货膨胀这个因素来看自己的投资决策是否正确

投资的属性有两种,一种是投资趋势一种是投资稀缺。

投资趋势的典型逻辑就是:

告诉你,现在这个周边虽然没什么,但是以后发展会很好,我现在用比较低的门槛让你购买,以后等待发展变现你就可以获利

这种逻辑在大量的项目里沿袭,特别是一些远郊的一手项目,几乎都是依赖这个逻辑炒热自己第一波项目

但这恰恰也是阿翔最不喜欢用的逻辑,对于他来说,这么做有几个风险

1、房地产这个行当,最精明的一群业内人都集中在这个环节,他们已经把这个概念进行了充分的包装以及充分的宣传,对于他们来说就是可以充分的把这样的趋势价值进行提前透支,这样的投资就已经在房价里体现,所以对于你来说,未来的趋势给到你的红利就会变少

2、就是要认真考虑下趋势落地打折问题,在透支之前开发商都是按照100%甚至120%进行宣传的,但是未来落地能够达到多少呢,其实能有80%就不错了,所以这一块的空间就进一步的压缩了红利范围。后期除非有持续不断新的利好进行刺激,否则空间就会变小

所以靠规划图卖房,就是这个问题

所以阿翔选择区域一般选择外环内或者郊区但是独立自成体系的区域,大量贴着外环的一些板块,基本上销售的原动力就是靠规划和预期

而另一个逻辑就是投资稀缺,

这个逻辑就相对比较简单,也相对比较稳健。在一个已经成熟的区域里,入手二手市场流通率比较少的物业,天然的供需反差来支撑房价的上涨

对于二手房流通来说,高频的交易的确是提升价格的重要利器,但是我们需要明确的是,价格上涨的动力来自于高频,来自于复利,但是每一次交易单次的涨幅其实是有限的,所以对于个体来说,获利的空间也是有限的

但是我们经常看到有一些区域,市场上没有什么二手房抛出来,就那么几套,那么这几套的价格都是比较高的

这说明什么问题,第一二手房抛出来少说明这个区域的地段优势让人愿意长期留下来,这个是所谓地段最能体现价值的地方

第二仅有的几套房源出来就让他们自己拥有独立定价权,而不像大量抛售二手房的小区周边有显明的价格对比

这样的投资是比较容易让个人一次性获得红利

所以阿翔总结的一句话就是:这世界没有无缘无故的爱,高调宣传的一定是想要和你分一杯羹的,而那些默默无闻的市场里,也许可以挖掘到真正的价值红利

聊到这里的时候,阿翔的个人形象是不是有点鲜明起来

而后面他说的内容,才是让我感觉的确他有点职业炒家的意思

对于一手房,我们要深刻的知道开发商可以卖出高价的核心竞争力是什么

一手房和二手房最大的不同,除了房子新一点,核心不同就是一手房背后有统一的团队进行策划和推广

那么我们可以看一下他们重点在什么地方花功夫我们就可以知道,他能给项目增加附加值的点在哪里了

业内的朋友可能都知道,对于项目营销阶段,最能够给客户造梦的在于售楼处、样板段、样板房这三处营造的氛围,可以让大家忽略外面的破烂而直接把项目的未来等同于现在呈现的场景

这是开发团队最引以为傲的地方

而现在的二手房交易,大家就是缺少这样的造梦场景,基本上就是我现在这个样子,你要就拿走吧

这也是二手房价格卖不过一手房的理由之一

而且比较遗憾的是,作为二手交易的桥梁,房产经纪人也不大提出这样的观点。在美国,基本上在房子买卖之前,二手经纪人都会建议以及陪同卖家可以去宜家买点简易家具,然后对墙面进行翻新,这样可以卖出更好的价格。

核心点也是在这里,把房子上升到家的概念,价值当然会增加一点

所以阿翔和我强调最大的一点就是:我虽然只是一个房东,但是我有开发商的思维

阿翔很少买一手房,只在二手市场里游走,买下那些破破烂烂的房子,然后买下之后做的第一件事就是把房子进行重新装修

而且装修一定是连着软装加家具的,对于阿翔来说,他一直强调的是我卖的永远不是房子,而是家

不要小看了这个小动作,装修可以把空间格局更加合理化,一样的面积你给到客户不一样的居住氛围,这个本来就是增值的

而且通过装修可以让你吸引到更多的目标客户,人多了,购买力更强的也就出现了,老破小就能吸引周边,好氛围就是可以捕捉到高大上

虽然每次投入的装修都要10万以上,但是每次我都可以多卖出超过50万的价值,这就是产品的力量

聊到这里的时候,小龙虾十斤已经吃掉九斤了,阿翔啤酒也喝掉十瓶,这时候我偷偷对他说:其实你可以做一个网红,要不要开一个个人账号啊

他来了一句:我不是有你么,你特么就是我的互联网+

卧槽

听到他这句话的时候,我脑海里就是这两个字

然后我来一句说:有朋友如果问买房投资的事情,我可以转给你么

他来了一句:可以啊,你看着办吧

好吧,以上就是阿翔和我分享的房地产投资理念,希望能够给你带来帮助,如果你有一些买房投资的疑问,可以在后台直接留言给我,我会酌情选择靠谱的问题,把阿翔的微信号发给你的

大概就这样,阿翔确实是个极品,三个金牛,买房也是认死理,大家各取所需吧

 

责编:申燕伟

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