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武汉营改增细则落地 二手房少缴多少税?

二手房营改增5月1日全面推开 细则落地

据新华社 财政部、国家税务总局24日公布了自2016年5月1日起将在全国范围内全面推开的营业税改征增值税改革方案细则,意味着营改增全面收官进入倒计时。

其中,对北京、上海、广州和深圳之外的非一线城市,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。(武汉适用)

对北上广深四城市,规定个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。

二手房营改增落地 你将少缴多少税?

武汉二手房缴税政策变化:

 

两证年限 2016年5月1日前收营业税 2016年5月1日后收增值税
不满两年 按照成交价的5.775%征收营业税 按照成交价5%征收增值税
满两年 免征 免征



 
 
 

 

 

也就是说在2016年5月1日后,武汉不满两年的二手房买卖将以5%增值税代替5.775%的营业税

武汉二手房交易少交多少钱?

2016年5月1日后,营业税改增值税,在武汉买卖不满两年的二手房将省0.775%的税费,以总价100万的房子为例将省7750元。

交易时间 房屋情况 税费征收标准
 
税费 差额
2016年5月1日前 不满两年 营业税5.775% 5.775万 7750元
2016年5月1日后 不满两年 增值税5% 5万





 
 
 

 

 

在武汉市场上,二手房买卖税费约定俗成都是由买家承担,也就是说“营改增”之后降低了买方的购房成本。

对于此前市场担心营改增后,个人转让住房由缴纳营业税转为增值税会增加税负,分析人士指出,从方案细则看,对于非一线城市而言,个人购房如果不满2年进行交易,实际和此前的营业税政策并没有太大的差异。而持有时间超过2年的住房进行交易,则进行免征。这样也使得税费成本降低为零。此类政策和过去的营业税政策保持了一致的特点,而且从税费效应看,也没有太大的变化。

营业税vs增值税

营业税:属于地方财政收入,是针对房屋成交价征收的税种,按照规定房屋不满两年按照成交价5.775%征收增值税。

增值税:是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。目前按照财政部规定房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。

营业税vs增值税的区别:

营业税:属于地方财政收入,是针对房屋成交价征收的税种,按照规定房屋不满两年按成交价的5.775%征收营业税。

增值税:是以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。按照财政部新规定,房屋不满两年按照成交价的5%征收增值税。

对武汉楼市的影响:

1、短期而言是利好,目前武汉二手房征收的营业税通常由买家承担,税率降低了0.775%,意味着二手房买家会少花钱。

2、对武汉二手房市场影响不大,因为减免的税费相较房款支出不大,不如放开二手房贷款政策那样效果明显。

3、长期来看,营业税由地方征收,现在改成增值税了,由国家征收,地方后续很可能会启动如房屋租赁税等其它税种的征收,以弥补缺口。

4、房产增值税是对房产增值部分收税,如2000年买进的房屋总价20万,2015年卖出80万,是针对其中增值的60万收税,意味着国家对房地产保有环节的管理加强,对长期持有多套房产进行投资的人群会产生影响。

营改增新规落地对房企的6大利好和2大影响

明源地产研究院消息 猜测了这么久,营改增的详细规定终于出来了。在明源君看来,新规基本满足了大家的想像,没有什么特别不好的地方,而大家最担心的事情,基本都没有发生。总的说来,地产行业有六大利好和两大影响!

第一大利好:地价果然可以扣除

之前和房企交流,大家最怕的就是地价不能扣除,要知道在一线城市,地价很多时候占成本的50%以上呢,如果不能扣除,损失可就大了。现在大家可以把心放到肚子里了。

第二大利好:在建工程抵扣只分两年,节奏正合适

在建工程,如果一年全部抵扣完了,税务部门会有压力,但如果分很多年低扣,房企的财务成本压力又很大,毕竟大家现在都喜欢快周转,旧的没抵扣新的又来怎么办?之前传说要分5年抵扣,大家就是一片哀叹,现在只分两年抵扣,节奏正好。

第三大利好:其实变化并没有那么大

大家以前最担心的,是过渡阶段到底怎么算?现在很明确,就是以5月1日为界,这样的话,还有一个多月,基本都来得及准备,即使有一些“跨界”项目,也可以申请退回税款,5月1日之前全部可以按简易办法计税。而且,短期前后税率变化并不大。

第四大利好:个人出售二手房,营业税政策平移

关于个人二手房交易,已经流传几天的营业税政策平移到增值税的消息被证实了:不满2年按5%,满两年免税。

第五大利好:可分可合,房企有更大的腾挪空间

如果以单个项目、单个城市进行申报,很有可能会出现进项和销项不匹配的情况,如果以总公司为单位进行申报,如果公司统筹能力不足,又很可能会出现管 理上的困难。现在出台的新规相对自由,可以由省内总机构汇总申报,可分可合,根据各自企业情况的不同,大家都有了更大的腾挪空间。

第六大利好:房企兼并重组基本免税

目前,地产行业在大变局中,兼并重组乃至强强合并,都成为常态。每次合并必然涉及到财产的大量转移,如果要收税,税负肯定很重。

新规出来以后,大家可以松一口气了。因为资产重组过程中,房企最大的资产土地等是免税的。

第一大影响:合作伙伴太弱,无法抵扣怎么办?

之前,有众多开发商和明源君说,自己在三四线的项目,供应商很小,只能用简易计税方法交税,不能作为一般纳税人缴纳增值税,所以自己也无法获得抵扣。现在看来,这个担心成真了。

解忧良方

1、首先地产公司选择和小供应商合作,如果他们不能提供专业税票,就可以要求他们降低价格,将损失的成本转移。当然如果博弈存在困难,也可以找更大的供应商,让其提供能抵扣的税票,一二线城市在此没有困难。

2、与当地税务机关博弈。如果找外地更大供应商,当地纳税数额就会受到影响,可以请求对方,是否可以给小供应商一个纳税资格。

第二大影响:内部计划全乱套了!

地产公司最讲的就是计划,什么时候到哪个节点,什么时候花哪笔钱,都精确到每一天,可是今年,注定无法精确,因为营改增第一年,许多事情注定不可控。

不可控的原因是:1、涉及到众多合作伙伴,他们什么时候能给出票据,能不能给出足够的票据,并不知道,单和这么多供应商联系都够费劲的了;2、企业内部的整个程序、科目也都是翻天覆地,还涉及到从各地向总部汇总票据的问题,到底按什么节奏走,谁心里也没底。

解忧良方

1、外部尽量减少供应商数量,降低自己的管理成本。

2、内部不要慌,今年想像之前一样完全按节点走可能性不大,毕竟是第一年,得试验一年才知道问题所在,明年习惯了就好了。


责编:申燕伟

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