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房价被规划透支?网友叫苦 誓要退出光谷东

日前有网友发帖:一个外码眼中的光谷东 武汉唯一不纸上谈兵的区域(多图),称和同为武汉价格洼地的白沙洲、四新和后湖相比,光谷东是唯一不开空头支票,提的规划2年内一定会实现的区域。确实如此,随着东新管委会正式搬迁、同济医院开业、光谷网球中心开赛、中法医院进入审批阶段……让准备在光谷东置业的购房者看到了未来美好蓝图。

网友程先生正是其中一员,于是在2013年以6300元/㎡的单价购置了朗诗里程一期70㎡房源,但在交房后却发现,根本满足不了生活需求,更重要的是,其购置的户型房价几乎没有涨幅,甚至下跌过一段时间,考虑再三后决定卖掉房子并包税费,声称誓要退出光谷东!

楼面价破4K未来房价破万? 房价或被规划透支

早在2014年,光谷东人烟罕至,所有的蓝图都在纸上谈兵时,作为吃螃蟹的先驱部队,朗诗和当代只能用价格战来博销量,特价房甚至低至5字头。但在2015年,光谷东的承诺开始慢慢兑现,12月19日光谷地下空间项目开建,10月同济医院开业,9月底网球中心开赛,9月光谷外校开学,7月东新管委会搬迁,11号线东段各站先后开工。看准时机入市的国采光立方,首开便取得不俗销量,同时还顺势将区域房价拉升至8K,光谷东房价涨势迅猛。

光谷东土拍

土拍记录

而在2016年1月26日,羊年最后一场土拍上,绿地以20亿总价斩获光谷东两宗地块,其中P(2015)170号地块,吸引10家房企竞拍,经过124轮竞价,最终成交价16.7亿元,楼面地价4049元/平方米,溢价68.69%。业内人士惊呼,光谷东也能拍到4000+?太疯狂了,售价破万才不会亏本。

据湖北中原策略运营中心研究部报告显示:P(2015)170号地块可售建面41.27万㎡,假设可售周期为4年,平均楼面地价4049元/㎡,开发商年资本化利率为6%,目前周边项目均价7200元/㎡,价格年增幅为8%。若要使P(2015)170号地块项目净利润率达到10%。,则项目全周期均价需保持在10100元/㎡以上才能达到。这也意味着,光谷东未来房价破万并非空穴来风。

光谷东

成片空置的土地

放眼光谷东的现状,成片成片的空地,好听点说是有规划潜力,事实就是需要等,等规划、等开建、等开业。就拿某项目来说,最近的公交车站仅1条路线,周边空地大部分还没有规划而其2016年年底就要全部交房了,交房之后周边会发展成什么样子谁都预测不到,当然不排除有人愿意花大把时间去堵美好的未来。不过开发商已经等不及了,仅凭未落建的规划,光谷东目前的单价已经破7迎8,而这种涨价风潮可能仅仅是开始,随着土地市场的成交火热,目前板块热度还在持续发酵中,甚至有项目负责人直言想封盘坐等涨价。但是购房者似乎已经开始认清现状,并不想为短期内无法兑现的规划提前买单。

光谷东

网友对光谷东现状的讨论帖

网友:三无光谷东 亏本15万也要退出走人

早在2014年就有网友吐槽:暴走光谷东居然连买水的都没有 奇缺的商业谁还愿意买房?确实如此,去过一次光谷东就会有所体会。仅高新大道主干道才能看得到车流人影,基础生活配套奇缺。区域内朗诗里程和MOMA焕城等项目已经先后交房,但业主生活只能依赖社区底商。

朗诗里程

朗诗里程的底商

小编走访发现朗诗里程一期北面的小区入口两侧均为商铺,开业的店面仅40%,且以装修建材店为主,据置业顾问的说法,由于刚交房不久,入住率为10%,还未形成居住氛围,所以开门的店面少。朗诗里程北面是奥山置业2014年拍得地块,将主要用于高端写字楼及大型商业综合体。2年过去,小编在现场看到地块终于开始打围,有机器开始前期施工,但冰冻三尺非一日之寒,商业体的成型和成熟将是很漫长的过程。

奥山光谷东

奥山地块

随后,小编辗转至光谷七路的桃花源,该项目已于2015年9月30日全部交房,但除了两家餐馆和超市,几乎看不到任何生活配套。虽然项目二期东面的地块将由政府打造招商,建成以沃尔玛为中心的7.8万方商业配套区。不过小编在工地现场看到的仍是一片荒凉,何时动工开建仍是问号。

桃花源

桃花源对面的商业用地

前文提到的程先生作为首批入驻光谷东的业主,感受颇深:配套少生活不便,这只是眼前的问题,真正愁人的是没有学校。虽然外校就在小区对面,但是一年高达6万的学费叫我们工薪族如何承受得起。我算是看清现状了,无商业、无地铁、无学区的光谷东,要么坚持熬过这一波发展,要么就像我这样成为炮灰。

随后程先生无奈的算了笔经济账:6300/㎡的价格购入朗诗里程70㎡户型,还了两年贷款,付了3万元利息,还付了一年物业费、维修基金什么的。这2年房价基本没涨,中间还跌了一段时间,我现在出售还包税,亏钱超过15万,等于刨去吃喝,两年工作积蓄打水漂。尽管如此,我还是要退出光谷东!

小编结语:目前在光谷东置业的人可分为两类:一是看中潜力趁低价入手投资用途,二是工作在此,就近置业。不可否认,现状确实比较凄惨,但政府发展的决心不容忽视。据了解,地铁11号线东段修建费用约147.18亿元,这个钱由东湖高新自掏腰包,以促进交通快速发展。但当部分人在讨论着房产置换保值增值的时候,处于房地产业链末端的大部分刚需们依然处于“资本原始积累”的阶段,他们也是为光谷东高地价和高房价买单的“客人”。


责任编辑:申燕伟

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