“高级房奴”到“高级房东” 一步之遥
2015-01-09 09:57:51 来源:Victor刘磊
    一般国人买房的惯性思维是:有钱了,就把小房子换成大房子,把便宜的房子换成昂贵的房子,把破旧房子换成崭新的房子……这种购房行为本身无可厚非,谁都想生活在宽敞明亮的大房子里,而且生活品质越来越高。但这种房子越买越大、价格越买越贵的购房方式和思维模式可能仅仅是债务规模逐渐扩大、可支配现金流逐步减少的消费型购房行为,并非是大家都以为的房产投资行为和财富积累过程;更与职业和成熟地产投资者的投资思维和操作流程相违背。
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  如果作为投资者的您将信将疑,不妨分析以下的案例:
  王先生,在中国一线城市上海居住,高级白领,收入高,有理财意识,想通过投资房产增加财富。02年王先生原本有一套 40多平方米的房子,经过几年的打拼积累了一定资本(20万人民币),同时把原来的又小又旧的房子卖掉了,把这些资金作为首付款(100万),其余靠贷款换了一个 110 平方米的大房子(总价220万);此时王先生的负债率由之前的零值变成了50%;虽然王先生收入有增加,但房价增长的更快,而家庭的消费也更多,王先生还完贷款之后的可支配收入变少了; 两年后王先生又把涨价的 110 平方米的房子卖掉了,贷款换了一个更大的 220 平方米的联排别墅;房子变大、变新了, 在资产规模扩大的同时、负债率进一步上升到75%; 可支配收入进一步缩水, 生活品质和幸福感进一步降低了,成为了一个地地道道的高级“房奴”。
  如果王先生没有较好的、持续的收入支持,这种以小换大、以旧换新,只会造成房价越买越高、贷款金额越来越高,甚至超过自身收入可承担范围、现金流趋于紧张及资产负债率过高的后果。而一旦遭遇地产市场危机,房价下行,即便只是下跌25%,那么王先生过去8年沉淀在220平米别墅里的净资产都将化为乌有。
  看似简单的案例却折射出购房人对于房子的态度的不同之处;从海外财富机构和财商教育的角度来看,自住房仅是保障性资产,并非能带来收入的资产性和收入性财富。即便自住房增值了,房价升高了,但周边的其他房子也都同步增长了,因此,购房人的绝对购买力并没有因为房价上涨而增强,甚至可能被削弱了; 在福布斯个人财富排行榜进行计算的时候,自住房的财富值都是排除在计算之外的,就是这个原因。
  如何让“高级房奴”变“高级房东”呢?不妨我们分析如下的案例;
  澳洲工作的杨先生,高级白领,有一份收入高而稳定的工作,工作之外主要的理财项目就是房产投资。他投资房产的目的不是住大房子,也不单单是追求财富规模,而是期望获得稳定被动的租金收入,从而实现未来的富裕养老。 因此从购房之初就把未来目标做了规划和设定。10 年以来没有频繁换房,他把积累的现金和涨价后的房子进行融资抵押,把这部分资金合理应用到购买第 2 套房子、第 3 套房……而且把这些房子全部租出去,而自己和家人租住大房子。结果是:收到的房屋租金除了偿还贷款外,还可以偿还他们租住大房子的租金费用,从而成了高级房东;随着杨先生所购买的4套投资性房产的增值和租金收入增长,就足以让他衣食无忧,实现以租养老了。即便遭遇房价下跌的市场行情下,杨先生所购投资房的租金并没有减少,现金流在银行降息之后反而剩余更多了;因此杨先生抵御市场风险的能力远远比王先生强更多,而且这种风险在被四套房子均摊后就更加微不足道了。
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  各位房产投资者朋友们是否都看懂以上案例了呢? 房产投资和投机的差别竟然只差一步之遥。正是盲目追求资本价格的上涨才有了美国的次贷危机,才有了今天中国大多数城市的房产供给过剩的局面;对于个人房产投资者而言,把控贷款之后的现金流成为了未来成功与否的关键转折点。 实际投资操作如下作为参考:
  第一步:购买了第 1 套房产,保证支付一定首付比例后,该物业租金和养房成本持平;如果房产不增值,就继续持有, 不进行第二套投资考虑;
  第二步:如果第一套房子涨价了,就用第一套房子增值的部分进行抵押套现资金,加上积累的存款,来投资购买第 2 套、甚至第 3 套房产,根据市场状况,保证这2套或3 套房子总的现金流要维持正向或者持平,否则会像美国次贷一样:过度的负债让现金流为负,最后可能会不堪重负;如果房产不增值,则继续持有,并保证这几套投资物业的租金收益与养房支出保持均衡或有盈余。
  第三步:持有这些房子,而非套现出售,直到所持有房产经历一个或者多个房产增长循环周期(比如 7-10-15-30年)为止; 当物业的增值远远高于负债的时候(如两倍,三倍,甚至更多时),套现部分房产,平衡负债,最后实现零负债的、有被动租金收入的房地产投资组合。
  由此可见,同样是有收入的高级白领,由于对房子的认知度不同,投资目的不同,退出机制不同,最终的投资结局也就天壤之别了。

责编:田丽娟

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