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武汉限购后 远城区二手房成“新宠”

刚刚过去的“十.一”黄金周,已成为名副其实的“楼市限购政策启动周”,全国21个城市在此期间加入到了限购行列中。那么,到底调控效果会如何呢?

自2010年4月17日对第三套房停贷以来,“限购”已在我国出现过好几轮。在2011年3月份和2013年3月份,当时还要求各个地方政府公布房价涨幅控制目标,以便强化调控责任。2013年3月份,限购的城市已扩大到了43个,包括所有省会城市和一些计划单列市,范围比这一次的21个城市还要广。在过去两轮调控政策公布后,由于调控目标直接指向房价,而地方政府也可以利用备案等手段来控制高价房入市,因而,环比上涨的城市个数应声减少,而环比下跌的城市个数则相应增加。这一次,应该也会看到与此前一致的环比上涨城市个数的应声下降。

房价回头并不容易

在2011年3月份调控政策出台后,房价回落到调控之初的水平用了一年时间;而在2013年2月份调控政策出台后,由于经济下行,政策总体放松,房价总体震荡上行,至今也没有回到调控政策出台之时的水平。从百城住宅价格指数来看,环比涨幅的放缓似乎很快就发生了,但由于涨幅仍然为正,意味着绝对价格还在继续爬升,只是速度变慢了些,而要等到6个月-12个月环比涨幅才能转为负值,这时才意味着房价相对上个月开始有所下降了;而从同比涨幅来看,则要等到12个月后,才有短暂几个月出现了负值。

此次的调控,与2013年2月那次非常相似,当前经济仍然面临下行压力,政策总体仍会维持宽松,在没有其他意外冲击的情况下,房价要回头,看来不容易。

房企投资影响滞后半年

调控是否会让房地产投资放缓,从而影响到整个中国经济?根据全国房地产投资的相关数据显示,在2010年4月份、2011年3月份的两次房地产紧缩性调控政策出台之后,地产商的土地购置面积累计同比立即出现了锐减;2013年2月那一次貌似出现了反弹,但实则是同比跌幅的收窄。也就是说,此前几轮的房地产调控,都让房地产商立即减少了土地的购置。这可能当时全面收紧了地产商的融资有关。

本次调控并未收紧地产商的融资,甚至还在进一步开拓新的融资渠道,比如在10月10日最新出台的《国务院关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中,明确表示“积极开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产经营模式转型”。

考虑到楼市在经过前期的悲观观望今年满血复活之后,几乎所有人都开始觉得“楼市无限好远未近黄昏”的情况下,在资金链没有抽紧、政府希望增加土地供给和控制拍卖地价避免出现地王的情况下,地产商可能增加拿地(特别是在此次首批启动限购的城市),因而,土地购置面积同比应该不会像此前那样迅速下滑。

责编:申燕伟

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