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房价会涨还是会跌? 这是我看过解读中最专业的一个

编者注:在过去的18个月里面,经济增长率持续下滑,货币宽松,上市公司除去金融企业,回报率只有6.5%,金融资产的回报率持续下行,大家很熟悉的余额宝,前两年最高还有6%,现在也下降了,唯一一个例外的就是房产,在过去的18个月里面,全国各大城市房价出现大幅增长,为什么会这样呢?房价还会涨吗?

??而关于房价,西峯老师这篇文章,绝对算是雪球君看过的最专业的解读,分享给你!

??如图,中国大陆城镇居民的住房自有率达到了87%,农村更高达96%,未来还有空间继续提升吗?相对于一些发达国家,美国现在也不过只有65%,英国66%,德国因为政府提供了大量的公共房屋支撑,只有53%。

??不得不思考,为什么在这么高的住房自有率的情况下,我们已经说到地产的黄金年代过已经去的情况下,地产市场还会大幅提升?过去到底发生了什么?

??说到房产市场变化,我们不得不说从2014年开始,政府对房产的态度从持续打压变成了一定程度上的支持,因为经济下滑了,很多地方房子库存太高,卖不出去了。所以政府的态度从打压变成了支持,最近看到他的态度现在又开始慢慢转向一定程度的抑制。

??以深圳为例,在过去一段时间里面,房价的变化是怎么样的?

??南山同比增幅是74%,福田是87%,盐田是78%,宝安是55%,罗湖是40%,龙岗是78%。整个深圳的涨幅大概在50%左右,坦白说,这是我从业以来看到的最快的单个城市的涨幅。

??上一轮涨得最快的地方是上海,是2009年的上海,当时正好是2008年金融危机之后,中国政府出台了经济刺激计划,所以上海出现了一个快速的房价上涨。但是这一轮深圳的涨幅是超过上一轮涨得最快的上海。

??上海从土地市场来看,我们看到也有一些变化,如图,2010年,上海的市场很热,土地市场也很热,所以成交的土地单价达到了9000块,当时的涨幅是50%,2011年市场下来了,土地成交单价是7000块左右,涨幅只有17%,2012年市场照样很热,土地还是只有7500左右,涨幅是15%。2013年市场已经开始走热了,所以成交单价到了11000左右,溢价率到了35%。2014年市场走弱,所以土地的平均成交均价几乎没有变化。到2015年,成交额比2014年涨了50%,溢价率达到38%。

??大家看到一个比较有意思的现象,上海政府很聪明,在市场热的时候多卖一些土地,2010年很热,我多卖一点,市场不好我就少卖一点,市场再不好我再少卖一点,市场热了我再多卖一点。唯一的例外是2015年,市场很好,但是我卖出的土地依然只有前一年比较弱的时候的六成左右。为什么?原因在于2013年底出台了《新城镇规划》,其中要求特大型城市控制土地规模,所以大家都听到了,在北京也好,在上海也好,我们开始赶人了,另外一个方面就是控地了。

??在土地市场、在住房市场快速上涨的情况下,我控制了土地供应,情况会怎么样?所以我们就看到情况就是“地王”频出,这是上海过去一段时间土地成交的状况,我们可以看到哪怕在远郊区都出现了快速的上涨,而在市中心,我们可以看到,融信拿的这块静安区中心社区这一块地块,名义楼盘价是10万块,但是抛去不能卖的,包括保障性住房,实际估算下来成交价在14万,而周边的楼盘当时的成交价也不过就在八九万左右,这确实是一个非常惊人的变化。

责编:申燕伟

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