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楼市十大幻觉:这真是个乱买房的荒谬时代

中秋前我多次实地考察上海一二手房市场,并跟北京、杭州、天津的开发商和媒体朋友,探讨当地房地产市场的特征和变化。

中秋小长假我跑了5个城市,江苏的南京、镇江,湖南的长沙、岳阳、衡阳。在比较之中,有一些思考。不得不承认,我们对南京、对房地产市场,有一些是幻觉,并不靠谱。

南京楼市

幻觉1:

南京作为长三角唯一特大城市,价值爆发,魅力非凡,所以地价房价领涨全国

错误认识:此前,我们南京媒体和许多专家及民众,都认为,这一轮南京房价领涨全国、地王震惊全国,是因为南京这座城市的独特魅力和价值爆发,是因为南京是长三角唯一特大城市、华东中心城市、人口净流入城市、高铁交通枢纽、高校数量和地铁通车里程排名全国前列、拥有江苏唯一的国家级新区——江北新区……

所以全国开发商才争相来南京抢地、外地投资客才争相来南京买房。我们很多人的结论是:南京牛逼,所以成为全国资本的角逐地,所以房价和地价领涨全国!

房价上涨

实情:实际上,这是幻觉,并非实情!现在我们知道了,这一轮房价上涨,远远不只是南京,也并不是因为南京这座城市有多么特别。而是因为全国货币超发、中央针对房地产去库存的大政方针、央企国企带头在全国拿地王,这个大背景,造成北京、深圳、上海房价暴涨后,“二线四小龙”南京、苏州、合肥、厦门的房价地价快速上涨,进而是杭州、武汉、天津、郑州、无锡等城市房价地价接连跟涨。

实际上,苏州合肥厦门天津郑州等许多城市的房价和地价涨幅,并不比南京小,甚至超过南京。而且现在杭州等城市的房价上涨势头,已经超过南京,导致很多南京人也争相到杭州等城市买房投资。成都、长沙等城市的房价,也已开始上涨。全国各大城市房价轮动上涨,正在成为现实。对许多敏锐的投资者来说,全国范围内的资产配置,已经成为一股潮流,而不再局限于南京等单个城市。这个时候,再盲目鼓吹南京有多么金光闪闪、唯我独尊,已是夜郎自大、自欺欺人。

记得去年,南京还和杭州掀起一轮又一轮撕逼大战,今年9月份的G20峰会之后,杭州的价值和潜力、硬实力和软实力,已被全世界认可。南京,没必要像余英时教授说的那样“嫉羡交织”,也无需撕逼、碾压,而是应该真心诚意地向杭州学习、良性竞争,完善自我,提升城市竞争力和居民幸福指数。

比如房地产,我们南京许多开发商,因为政府限制房价涨幅,就减配、降低品质,导致现在南京的房子真差、房价真贵。南京许多房子的品质,根本配不上它的价格,不值。反观杭州,绿城、滨江等匠心房企,为市场树立了品质标杆,培养了买房人对品质的追求,进而倒逼开发商必须要盖出好房子、才能受到市场认可,这种环境下的房地产品质,当然要比南京高得多,老百姓当然更受益。

这方面,南京要向杭州学习的路,还很长。我们对南京这座城市的自豪感是毋庸置疑的,同时,很多人认为南京凌驾于其他城市之上的优越感,也是莫名其妙、荒诞可笑的。

房价上涨

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幻觉2:

在南京手握多套房,就可以笑看风云了。以后可以传给子孙后代,子孙不用工作,也可以衣食无忧了

实情:呵呵。此处省略1万字。

幻觉3:

反正南京房价全面看涨,我随便去哪儿买个什么房子,都会涨

实情:对,南京楼市已全面进入“乱买房时代”,在全城房荒下,许多人饥不择食,稀里糊涂,买错房子,自己还不知道。现在是什么烂房子、差房子,都敢喊高价、标榜热销,也确实能忽悠很多人来买房。

但是,未来潮水褪去的时候,就能看出哪些房子在“裸泳”。二手房市场才是检验房价的试金石。

你买房的时候,一定要问自己:两年后房子交付时,这个房子能以什么样的价格卖掉?会有什么样的接盘侠?买错房,苦果自尝。

我在这里,再次分享自己总结的买房十定律,其中包括:买新区,买新房,买品牌;跟着政府规划来买房,跟着地王来买房,跟着地铁、学校、医院、体育场馆来买房。

幻觉4:

政府禁止出让别墅用地,所以别墅会越来越稀缺,升值潜力巨大

实情:恰恰相反,南京早就禁止出让容积率1.0以下的别墅用地了,按理说,南京别墅早就应该全部卖完、闹房荒了,可是为什么南京别墅越来越多,而且卖得相当缓慢?

答案是:南京别墅用地一点都不稀缺,只要开发商愿意,任何土地,都可以规划别墅,大不了用一些超高层来把容积率做足。南京都市圈的别墅,更是多如雨后春笋,层出不穷,价格也不卖不上去。

具体分析,就不多说了,反正这么多年来,我看了这么多别墅,得出的结论是:别墅是收藏品,是一种居住理想、一种生活方式,而且只属于少数人,实际上,对这少数人来说,买了别墅、真正来住的人,也不是很多。别墅区,入住率超过30%的,并不多见。别墅升值幅度,也真心比不上绝大多数普通住宅。

幻觉5:

一铺养三代

实情:以前,确实有“一铺养三代”的成功案例。现在,“一铺毁三代”的血的教训,越来越多了。不是专业商铺者,请不要冒险炒铺。当然,也有高手,我一个朋友,自己开水果店,很成功,他买商铺就很厉害。

购买商铺

幻觉6:

学区房是硬通货,永远涨。我在南京,随便买套老破小学区房,未来一定能涨得更高

实情:世界上肯定没有只涨不跌的东西,前些年,在南京火爆一时的名校学区房,更是面临很多变数。

一,大家发现,市区老破小名校学区房,这一轮涨幅,远远没有新区新房那么大。

二,市区名校,面临两大利空,一是优质师资逐渐抽调到新区的分校,二是优质师资主动分流到民办学校。

学区房

前一阵子,我们看到南京顶级名校树人学校的校长,都辞职,到民办教育机构去了。去年,顶级名校琅小的名师,也到民办教育机构去了,据说工资是此前的十倍。

所以大家能看出来,南京教育正在发生大变局,部分老牌名校在悄然削弱,一些民办名校、公办分校正在悄然兴起。所以,买学区房的朋友,现在是老革命遇到了新问题,形势变了,买学区房的策略也要变化,对吧?

幻觉7:

我要换套更大更好的房子,我要发财,谁也别拦我

实情:现在确实是换房好时机。问题是:你真的能买到好房子吗?

很多换房族都会发现自己面临这样的窘境:房子卖掉了,却买不到好的新房。买二手房,又经常遭遇房主坐地涨价等闹心事件……

所以,有个建议:你先看好要买的房子,再卖。否则你可能沦为全南京最郁闷的人:手上拿了卖房的几百万,却买不到房,面对不断上涨的房价,晚上睡觉都睡不着。

幻觉8:

我再怎么努力,在南京也买不起房,我还是逃离南京吧

实情:别低估你自己。不逼自己一把,你都不知道自己有多优秀。自助者天助。

幻觉9:

要是媒体不炒作,南京房价就不会涨了

实情:对,要求所有媒体和个人都不允许提“地王”,南京就没有地王了。要求所有媒体和个人不准说房价上涨,南京房价就不会上涨了。尼玛,你说的是掩耳盗铃的故事吧?

还有,你以为媒体希望房价涨啊?告诉你一个真相:因为南京房子太好卖,很多开发商都大幅缩减媒体广告费,导致许多媒体广告收入大幅减少,一些媒体直接陷入亏损境地了……

更何况,很多媒体人,都是80末、90后,他们也没买房子,他们恨房价都恨得牙痒痒的,你说他们希望房价涨??

只是因为现在南京房价确实处于上涨通道,媒体也没办法,总不能骗你说南京房价马上要跌了吧。这就跟2008年南京房价猛跌时,媒体一个劲唱跌,而没法唱涨,是一样的道理。

因为,媒体从本质上只是一个放大器!如果媒体可以催涨房价,那可好,现在中央急需帮三四线城市的房地产去库存,你可以试试,让全中国的媒体一起发声,说三四线城市房价要全面上涨了,你看有多少人信?这些城市的房子能否应声热销?所以,别天真了!也别把房价上涨的责任,推到媒体身上!Too simple,naive!

幻觉10:

一个城市,房价越涨,人们的财产性收入增加得越快,人们越幸福

实情:很多人还真的这么认为。我只能呵呵了。

你去问问,北京的人们认为自己更幸福,还是成都的人们认为自己更幸福?反正我觉得长沙房价比较低,而长沙人的幸福感,就很强,他们可以从容地把收入,用于快乐生活上,美食美酒美女,娱乐至上。一切把幸福寄托在房子身上的人,都是耍流氓,都不懂得幸福的真义。

如果一个城市,任由房价上涨,满足于房地产制造的繁荣幻象,还自鸣得意,那真是滑天下之大稽了。

最后,我来补充几句内心所感:

房子,终究是为人服务的,而不是让千千万万个家庭为它服务。在赌场中,短暂狂欢,是可以的。但千万别本末倒置,把房子当成了人生的目的。

房子只是人生中的一件事,除了房子,还有亲情、友情、爱情等许多事情要做,还要追求快乐、自我实现呢,想想马斯洛层次需求吧。

有些东西,但求所用,不求所有。我们有些国人,可能是过去穷怕了,所以看到一个房子,喜欢,就想拥有它。其实,真有必要吗?冷静想想呢。

这次我在湖南衡阳,看到供过于求的市场形势下,有房子卖3280元/㎡。我想,这大概是中国房地产的真实成本。基本上是不赚钱的价格。

我路过长沙,发了微博微信。很多朋友跟我说,想跟我,到长沙来投资房子。我的南大师兄、中海地产长沙公司总经理,也开玩笑:欢迎回湘置业。他说,长沙房子已经开始涨价了,而且已经有很多全国各地的湖南籍人士,回长沙买房投资。

我想说:买房投资,还是要讲究熟悉原则和安全原则,要知己知彼,认真研究,并且最好还是买中海、万科等品牌房企的房子。好吧,今天我是在长沙回南京的高铁上,用手机写的这篇文章,不多说了,想到长沙、杭州、无锡、镇江、常州等外地城市买房的朋友,可以加我微信lizimo9606,私下交流。

最后提醒大家,要注意两件事:

一是9月19日—22日南京27块土地,极有可能,绝大多数土地都将拍到最高限价,然后摇号,这件事确实可能推动江宁、江北、仙林等地的房价,掀起新一轮上涨。

二是南京卖完土地后,调控升级、限购的可能性,大大增加。一边是火焰,一边是冰水。大家身处其中,都要注意风险和收益。(撰文:李子墨,南京楼市微信平台主编)

 

责编:申燕伟

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