设为首页

加入收藏

注册

登录

汉网首页

央行官员:即使房价大跌也不会现普遍居民负资产

\

近期出版的《中国金融》杂志刊发中国人民银行南昌中心支行行长王信题为《信贷与房地产市场的交互作用》的文章,以基层银行行长的视角分析当前我国房地产信贷风险问题。文章指出,当前我国房地产信贷风险总体可控,即使房价有较大幅度下跌,也不会出现普遍的居民负资产现象。

2016年初,北京、上海、深圳等一线城市曾出现房价暴涨,随后带动部分二三线城市房价普涨,甚至出现了信贷资金“加杠杆”入市炒作的迹象。与此同时,大部分二三线城市商品房库存积压依然非常严重,去库存效果甚微。

统计数据显示,我国房地产贷款占金融机构全部贷款的比重约20%。如果考虑到还有以其他用途申请的贷款变相进入房地产市场,这一比重可能更高。

王 信认为,当前我国房地产信贷风险总体可控。房地产信贷不良率不到1%,但仍需要动态监测,做好压力测试和情景分析。我国居民购房贷款与GDP的比率、居民 购房贷款与居民可支配收入的比率都大大低于韩国、日本、美国、英国等国家,居民储蓄等金融资产远高于负债,居民购房首付平均为房价的30%左右,银行按揭 贷款总规模约为房价总市值的10%(美国约为45%)。因此,即使房价有较大幅度下跌,我国也不会出现普遍的居民负资产现象。尽管我国的居民购房贷款整体 风险并不大,但也要未雨绸缪,切忌为了短期需要而出台一些有碍长期稳定的“短视”政策。

值 得密切关注的是,2016年第一季度房地产贷款快速增长,在上海等一线城市表现得尤为明显。除一些银行可能打着政策旗号变相降低购房首付比外,房地产中介 公司、P2P、小贷公司等非金融机构也大量为购房者提供从首付款到资金周转的全方位融资信贷,大大降低了购房者借贷买房的门槛。“已被监管部门叫停的“首 付贷”,几乎相当于零首付,与美国次贷危机前的情形类似,应引以为戒。”王信说。

王信强调,当前我国房地产去库存压力较大,保证房地产市场健康发展对于经济稳增长十分重要。但应当借鉴美国次贷危机的教训,决不能急功近利,为了短期去库存而放松信贷标准和监管标准,导致房地产信贷过度膨胀,最后可能酿成较大的金融风险。

楼市分化中国家庭资产正被“洗牌” 钱缩水了?

据中国经营报报道 原本是全国通力合作去库存,现在演变成楼市两极分化:一线城市以及热点二线城市楼市高烧不退、地王频现;三四线城市库存依旧、房价承压。

楼市的分化,也隐含着国人家庭财富的分化和洗牌。不能不承认,即使在这波楼市的牛市里,也将有更多人的财富缩水...

房子不值钱了?

继沈阳之后,近日大连也出台补贴高校生购房的政策。这一招暴露了大连房地产的危局。易居数据就显示,大连库存去化周期为16个月,去化压力惊人。

但更大的“危局”是,大连并非个案。在易居提供的4月70城库存数据中,沈阳、西安、兰州、西宁、乌鲁木齐、银川、淮南、唐山等城市,库存压力丝毫不比大连小。

而库存压力大,房价上涨动力不足,暴露的其实是很多的中西部地区以及东北城市都面临的人口增长乏力、产业支撑缺乏等问题。

以大连为例,大连统计局官网数据显示,近10多年全市户籍人口每年仅以几万人的数量增长。截至2014年,大连户籍人口为594.3万。

步入人口红利后期,老龄化严重,外来青年人口流入缓慢,本地高财富和高智商人口纷纷逃离,未来大连人口增长面临重大挑战。

大连目前房价基本跌回了2010年的水平。可以说,很多像大连一样的城市,房子已经失去了资产保值升值的功能,仅存自住功能。

家庭财富大缩水?

以往,投资房产是相对安全可靠的资产保值方法。

但如今,国内楼市两极分化已经很严重。抛去部分城市房价下跌不说,2015年数据显示,过去5年只有极少数城市的房价跑赢了通胀。

2011-2015年的CPI分别是5.4%、2.6%、2.6%、2.3%和1.6%,换算过来,物价在5年里上涨了15.3%。对应70城房价涨幅,仅有9个城市跑赢了CPI,包括一线城市以及少数重点二线城市。

所以,大量希望流向房地产寻求避险的资金应该注意,并不是所有城市都可以去,目标选错了,可能导致的就是家庭资产的大幅缩水。

一些经济得不到支撑的高库存地区,房产也可能成为不良资产,过多配置将加剧风险。

而在中国,房价上涨需要人口以及产业的支撑,目前只有三大城市群(京津冀、长三角、珠三角)以及部分有强大产业支撑的城市,房产物业才具备保值升值的功能。

著名财经评论员马光远就曾表示,未来房地产市场会出现“三个20%”的分化:只有20%的开发商会活下来,只有20%的城市住房具有投资价值,只有20%的楼盘才值得买。

按其所说,当剩下的80%房产都几乎丧失投资价值,这部分房产的持有家庭将面临资产贬值和缩水。

的确,在楼市两极分化之下,中国家庭财富将迎来重新配置的,财富的“二八定律”将通过房产配置再次显现,所以大家在进行家庭资产配置时,要更注意对不良资产的规避和处置,和对20%珍贵资源的把握。

房子引发的阶层分化:你属于哪一类?

来源:江瀚视野观察

随着一线城市的房价的一路上扬,当房地产价格已经远超于年轻人收入水平的时候,一个现象开始冒头。这就是在一线城市年轻群体中,身份的变化开始出现了显著的分层,而这个分层直接来源于房地产。

近 年来,一个观点开始在一线城市的年轻人中国流行开来,这就是“你的职业是什么?你毕业于哪个学校?这都不重要,重要的是你是否在北上广深拥有自己的住房, 并且轻松还得起房贷”。在这样的观点影响下,很多年轻人开始认为:自己生活的圈子,自己的同龄人被分成了两个主要的阶层:有房阶层和无房阶层。

这就是一个现在的现实,在北上广等一线城市里生活着几种生活方式截然不同的年轻人:

一是无忧无虑的原生居民

这 群人就如同老北京的大院一族、胡同一族。大院一族一直以来就是党政机关的子弟,生活的舒适远超大部分普通人。而胡同一族虽然不及大院一族过的超然,但是因 为北京城的快速扩张,他们所在的胡同要么成为了价值非凡的物质文化,要么成为了拆迁致富的一群人。这些人还包括上海的石库门一族,广州的老骑楼一族。

他 们的一致性特征是祖辈为他们留下了丰厚的房产资源。因为没有丝毫的房价压力,只要稍微努力,就能够在一线城市过着衣食无忧的生活。大城市的压力在他们的身 上体验甚少,这些人居于城市金字塔的顶端,是生活压力最小的一类人群(这群人中也包括虽然出生于外地,却可以在一线城市轻松买房的富豪阶层)。

二是已经买房的房奴一族

除了上述的原生于北上广,或者祖辈已经在北上广奋斗过的一群人外,还有一部分就是所谓的北漂、沪漂中国的外地人。他们拥有着较高的学历,有着较为体面的工作,以及不错的家世,他们虽然不能够在北上广轻松的拥有房产,但是家庭的力量也能够付得起的首付。

他 们依然要背负着较高的房地产负担,每月收入大量贡献给了银行,虽然生活过的紧巴巴的,但房地产价格的快速上涨让他们产生了虚无的满足感,上涨的房价让他们 感觉到:有房在手,心中不愁。从而有了生活中消费的底气,或者至少有着安身立命之所,不用为租房来提心吊胆。他们是金字塔的中间阶层,生活压力虽然存在, 终日忙于偿还几十年的房贷,生活相对拮据,好在也有属于自己名字的住房。

三是尚未有房的蜗居一族

这些群体他们有着自己统一的称谓:蚁族,他们的房子叫做蜗居,现在有越来越多的影视作品在反映着他们的生活,他们属于在金字塔最底层游荡的人,没有房子的生活,让他们只能居住于租来的房子里,日益上涨的房价让其的生活出现着这样活着那样的问题。

房 价的上涨直接导致租金的提升,而终日为房子奔波的生活,让其越来越陷入一种来自于房地产的恐慌之中,导致其生活压力日趋上升,生活心理负担日益加重,他们 构成了整个房地产社会金字塔的最底层,每一轮房地产价格的上涨都会牵动他们敏感的神经,他们被视为一线城市的“穷人”。(但是从资产净值上来看,可能他们 所持有的现金资产可能并不低。)

于是金字塔的这三类人自然而然的形成了一种鄙视链,城市原居民鄙视新进入城市的居民,有房的人鄙视没有房的人,但是如果房地产价格保持相对稳定,这种鄙视链只会在短期,或者少数时间存在,但是房地产价格的持续上涨,让这种鄙视链被空前加强。

形成了依托于房子的城市鄙视链

因为有房就意味着着可以对冲房价上涨的风险,而对于这个社会金字塔中的大多数人而言,其工资的增幅是远远不能达到房价的涨幅的。在这样的状况上,所有人的生活状态就被房价严格的区分开来。

已 经有房并且不用还房贷的原生居民们,他们的生活最为惬意,因为房价上涨对于他们的冲击最小;已经买房的房奴们,因为房价已经被锁定在一定的范围之内,他们 还能够保持和原先相似的生活方式;最郁闷的恐怕就是蜗居的这些蚁族们,作为金字塔的底端,他们是对房价最无可奈何的一群人,他们的生活受到房价的极大影 响,最终导致了其生活品质的不断降低。

可以 说,正是房价的暴涨,让三个阶层之间的距离被大规模扩大,顶层居民除了享受生活的悠闲惬意之外,还有着鄙视链所带来的心理快感。中间层的居民虽然生活负担 依然很大,但是生活没有变的更糟,依然可以从鄙视链上取得优越感。而底层居民却是最为痛苦的一群人,他们的生活品质在下降,却努力的在为从底层向中间层的 爬坡进行努力,从而会遭受更多的压力与负担。

这就是当下北上广等一线城市的现状,更是两极分化的典型代表,当社会分层已经从财富的数字异化成房子之后,整个社会的价值体系都将受到冲击和影响。

 

责编:申燕伟

上一篇:马光远:不建议年轻人买房子 房租相比房价便宜太多

下一篇:你知道吗?中国楼市刚刚避免了一次崩盘!

分享到: 0

论坛推荐众议院

民生财经

时尚亲子