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你知道吗?中国楼市刚刚避免了一次崩盘!

2016年1月,明源君曾经做过一次计算,计算的结果是:2016年7月深圳楼市可能崩盘,而且带动整个一线楼市急剧下挫。明源君和几个同事说了这个结果。

但随着深圳、上海两个月前宣布限购,楼市进入稳中略降的趋势。两个月里,楼市交易量先是急冻,又逐渐恢复到安全范围。到今天,大的危机已经完全过去。

曾有观点认为,限购会刺穿泡沫,但明源君认为要看具体情况进行观察。这也是明源君两个月后才敢写这篇稿子的原因。

过去几个月,南京、苏州等地的地王看得人心惊胆战,明源君又有很强的危机感。

而随着几天前南京、苏州两地先后宣布为土地设立“熔断”机制,市场又赢得了调整的时间,这次危机基本得以安然度过。

为什么说之前的情况已经严峻到可能崩盘?为什么说现在危机已经基本过去?请听明源君慢慢道来。

说之前,明源君提醒各位业主和地产人,在当前货币政策下,请不要再觉得房价暴涨是好事,那可能是崩盘的前奏。以后一段时间,缓慢上涨将是最安全最幸福的状态。

这些失效的指标无法作为是否崩盘的标准,得看别的!

下面这些指标,在判断中国楼市的时候都是完全失效的,不知道有多少学者,因为用下面这些指标解释中国楼市,劝阻别人买房,而在过去10年沦为众矢之的。

空置率

国际上的标准是:空置率在20%以上为商品房严重积压区。2015年6 月4 日,腾讯发布《2015 年5 月全国城市住房市场调查报告》,其调查结果显示,中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。

空置率无法解释近年中国一线城市和强二线城市的房价变化。

房价收入比

深圳2015年度房价收入比更是增长到了25.8。一线城市的房价收入比远高于二三线城市,房价却持续上升,房价收入比低的城市却去化艰难。

租金回报率

国际标准认为,合理的静态租赁回报率应该为4%-6%。

而目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,甚至低于2,但是这种情况也持续多年了。

不怕房价涨到天上,就怕钱跟不上

有人认为,房价泡沫会自行破灭,实际上并非如此,大部分时候,泡沫都是被刺破的。

而泡沫最终破灭,原因都与货币有关。

第一种原因是持续加息,资金从楼市里出来去到别处,楼市里的钱就不够了

美国之前就崩盘于加息。

2004至2006年度,美联储连续加息17次,累计加息4.25个百分点,直至2006年6月基准利率升至5.25%,而美国大中城市房价正是在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌。

日本也是崩盘于加息。

1989年5月31日,日本央行加息0.75个百分点,此后的15个月内,日本央行再度4次加息,将贴现率提高到6%,连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击,东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。

中国海南还是崩盘于加息。

1993年5月15日和7月11日,央行两次分别加息(一年期贷款利率)72个基点和162个基点,累计加息234个基点。央行大幅加息导致海南房地产泡沫破裂,烂尾楼、积压房地产大量增加。

但是,这种情况在今天基本不可能出现,国家还是希望市场稳定而不是动荡。

第二种原因是货币供应跟不上房价上涨

这种原因说白了,就是进入楼市的钱不够了,后续跟不上了。

中国楼市很特殊,各种资源的聚集,人们的储蓄习惯,等等,都让房价飞涨。深圳的楼市更特殊,因为深圳已经基本没地了。但是,不管有多少种理由买高价房,不管有多少人愿意买高价房,一旦货币跟不上,一切白搭。

进入楼市的钱,一部分是对应着实体经济增长的;另一部分是超发的,也就是所谓的通货膨胀。钱跟不上房价会出现什么情况呢?

具体到某一个人,可能是他失业或降薪后供不起楼了;也可能是他之前贷款供楼,而现在无法获得新的贷款了;还可能是一个急于出手的短炒客,已经有意向的一个接盘者因为贷款未能足额获批,而放弃买他的房子,房子砸他手里了。

但是如果把整个市场作为一个整体来进行计算,则很复杂,明源君年初曾经进行的计算就很复杂,和别人说半小时别人也不明白。

但世界上总是有更聪明的人的,华泰证券发明的一套计算办法就把这个事情说的特别明白。

华泰证券把房地产租售比增速(P/E)作为一条曲线,表示房价去除基本面影响后的增速,把信贷产出比(M2/GDP)增速作为另一条曲线,二者一致则无危险,二者分离则有危险。

下面是北上广深四地过去数年租售比增速的曲线,可以看出,深圳从2015年3月之后和别的城市分离了。

中国楼市崩盘

下面是深圳两条曲线的情况,可以看出,从2015年8月起,2条线分离,而且越分越远。

中国楼市崩盘

这种分离一旦扩大到不可收拾的程度,或者分离在一年以上,情况就危险了。

责编:申燕伟

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