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戴德梁行杨迤:“合纵连横”开拓硚口商业大格局

今年的硚口在武汉是一个备受瞩目的区域,各大开发商纷纷驻扎,开始了硚口的大建设时代,亿房网也针对近期的硚口热策划了“硚首以待”栏目,引起强烈反响。随着大型开发商如招商、华润、中建、海尔、新世界以及汉正街控股等的纷纷加入,硚口不仅楼市备受瞩目,硚口的商业规划和商业布局也成了我们关注的一个焦点。这么多开发商来硚口做商业,会给硚口带来一个什么样的影响?会不会出现众多商业体扎堆而导致的同质化竞争严重的现象?如何能够更加良性发展促进硚口商业的整体繁荣,扩大硚口商业的辐射力?为此亿房网专访了戴德梁行商业地产部主管及助理董事杨迤,为我们答疑解惑。

杨迤:武汉商业地产新生代领军人物,戴德梁行武汉及长沙商业地产部负责人,留美理工男,拥有建筑工程学和经济学双学位。带领戴德梁行商业部从小到大,从两人到二十多人团队的不断发展壮大,参与过湖北、湖南50余个商业项目。硚口商业未来应该如何发展,未来的商业应该是怎样的运作模式,我们一起聆听杨迤的观点。

杨迤

硚口商业:过去码头文化提供原动力   未来稳步推进 蒸蒸日上

谈到硚口商业,杨迤表示硚口商业发展具有多层次性,阶段性和发展性特点,很能够代表武汉商业发展几个阶段。商业的本质和衡量尺度是人,并且从商业地产的规律来看,商业必然优于周边环境及发展2-3年甚至更长,硚口地域具备了天然的人流聚集和提升的特质,可以从时间的三个维度来理解:

1.传统的专业市场聚集  带来了硚口商业发展的原动力

回顾历史,硚口码头文化非常盛行,那时候的代表商业就是汉正街小商品市场,货物来来往往,非常繁华。这也是当时人们对汉口商业的整体印象。现在的硚口,汉正街正在拆迁,面临转型,然后就是大片的专业市场,人们买装修建材大部分都会想到汉西,说明硚口商业中专业市场占据重要地位

2.家庭式购物中心出现 使硚口区域内的消费没有外溢

真正意义上的商业体的成功,则是南国西汇的落地,它引爆了硚口人的消费需求。过去硚口人逛街都去江汉路、再高端一点就去武广,除了江汉区商业的强大辐射力之外,就是因为硚口没有商业可逛,南国西汇改变了这种状况,硚口人逛超市可以去南国西汇沃尔玛,买外国进口商品,可以去山姆会员店,南国西汇在一定程度上改变了硚口人的消费格局。可以说走出了硚口商业的第一步。

3.在硚口诞生了真正意义中产阶级消费的购物中心 使得硚口商业辐射面大幅度增加

硚口商业扩展到全武汉辐射能力是宜家、荟聚,宜家开业以后,不仅是硚口人喜欢逛,汉口人喜欢逛,甚至全武汉的人在周末都会想去看一看,很大程度上提升了硚口商业的辐射范围。可以说硚口宜家的经营状况和对车位预留的超前性来看,武汉消费水平可以说进入到人手有车,驱车消费的阶段,突破的某一区域性的限制;

从上面几个因素可以看出硚口商业是在稳步前进的,未来也会越来越好。杨迤认为正是因为开发商们都看到了这区域的潜力,以及这个区域的商业空白,所以才会纷纷入驻。比方说凯德,古田之前是没有大型商业的,凯德来了,一下子周边的消费能力就会被带动起来,最起码以后古田人逛街不会首先想到江汉路、武广,而是去凯德。这样凯德就填补了古田的商业空白。当然现在硚口还有很多规划中的商业,比方说新世界,很值得期待,毕竟新世界是专门做商业出身,他们在决定入驻这个区域的时候,肯定就有自己的考虑,也会避免同质化;招商、中铁建这样的商业主要是为社区服务,增加居民的生活便利性。整体上,我是看好硚口商业的,只要这个城市在发展,区域在进步,那么人们就会有需求,所以商业也会越来越好。

硚口商业百花齐放  更需合纵连横共创繁荣

现在的硚口商业可以说是百花齐放,凯德、华润、新世界等大体量商业体,以及招商、中铁建这种针对社区的商业体都非常多,后面随着楼盘的增多,还会出现一系列新的商业布局,面对这种严重激烈的商业竞争,怎么样才能共同发展,杨迤给出了这样的回答:

首先,需要政府的引导,商业是一种市场行为,但是如果政府能够做好引导,就会避免资源的过渡浪费,还可能让各个商业体产生合力,从而扩大硚口商业的整体影响力。这种引导是多方面的,一方面可以在开发商拿地前期对土地进行一个合理规划,另一方面政府在做规划的时候也可以提出自己的文化名片,例如汉正街拆迁,戴德梁行在给政府作报告的时候,第一个考虑的不是如何规划,而是研究硚口的文化,把文化做到商业里面去。说到光谷,我们想到的是人山人海的光谷城市广场等商业标签;说到江汉,我们想到的是汉正街、武广等商业标签;那么说到硚口呢?现在想到的是宜家,但是宜家又要在光谷开店了,那么还能想到什么呢?所以这就需要研究我们硚口的文化,不能让人还把硚口停留在老旧工业时代的印象,而且打造新的文化名片,强势的文化就会让人有了来看一看的冲动,人来了,那么自然消费就有了。有的时候商业行为是急功近利的,那么这个时候,就需要政府来做好引导,从而能增加区域的整体商业实力。

其次,开发商之间的协同与合作。每个商业在招商之前都会有自己的策划和定位,为了避免同质化竞争局面的出现,那么开发商就应该在策划之前进行沟通或者做一些有自己鲜明特色的招商定位。硚口现在存在的几个商业之间其实就是错开定位的,例如宜家,那么肯定是辐射武汉乃至湖北的这么一个定位。宜家更注重的是假日经济,所以讲究有很多的停车位,讲究业态大而全,能够满足一家人老中青各个年龄段的需求。凯德则是辐射古田的这么一个定位,他规划了写字楼、大体量商业,所以他的定位与宜家是错开的,这两者之间就不会有什么影响。未来的新世界、华润五彩城等,肯定也都有自己的定位,也有自己的规划,这个规划最好也是有自己的特色,那么可以通过自己的特色来吸引人。现在的商业,越来越重视个性化、差异化,比方说硚口的江城一号,其实就开了一个很好的头,做的是文化商业,把硚口的老工业区改造成商业街,很有范儿,这个思路就很好。当然,这个项目现在也存在一定的问题,就是自己的文化与周边人口的对接没有衔接好,导致现在不冷不热,但是未来商业大方向肯定是这样的。

未来的商业更加注重主题性和标签性,其实现在很多商业也都在做这样的事情了,比方说万达的楚河汉街旅游商业地产,硚口的江城一号文化商业地产等等,这种体验型的商业越来越受欢迎。从硚口这个方面来讲,也是一样的,硚口的商业要想留住硚口居民甚至辐射到周边区域,例如汉阳等,那么就要有自己的特色,这个需要沉下去,深入挖掘,不断创新。

现在的商业也可以分层级,比方说有人专门做80后商业,这样的商业是什么特点呢,就是重视个性化,所以会员制、个人定制现在越来越多,反而生意还不错;也有人做50后商业,这类人群有钱、也有闲,而且随着时代的变化,老年人越来越重视生活品质,他们也经常出国旅游,出国购物,所以消费能力是非常强的。之所以说这两个人群,是因为硚口恰恰这两类人群都比较多,光谷大部分是年轻人,硚口老年人年轻人都占了很大的比重,而针对50后的商业市场上几乎是空白的,所以这方面是可以深入发掘的。

以上两个方面都做到了,那么硚口商业虽然多,但是却不会形成激烈竞争,不会过度内耗,反而会形成互补,形成合力,能够良性发展,说不定以后逛硚口的周边区域的人也会越来越多。

商业的发展要不断创新  团队更要砥砺前行

 在谈到商业的发展上,杨迤所带领的戴德梁行商业团队也很有借鉴意义。戴德梁行商业部从无到有,从寥寥数人到今天的二十人团队,业务遍及湖北、湖南,整个体系架构越来越成熟,在这个过程中也有很多值得借鉴的地方,下面让我们一起看看杨迤是如何带领他的团队发展壮大的。

杨迤在谈自己团队的时候,说到了一个家庭式团队,就是自己团队的每个人之间都很融洽,身至团队之中就像在家里一样。就是因为如此,所以在面临困难的时候,更具有凝聚力,每个人都会献计献策,把困难当成自己的事情想方设法来解决。打造这样的团队也是需要积淀的。首先戴德梁行商业部的离职率很低,大家都有集体荣誉感和归属感;其次,团队经常举行聚会,甚至每周会到不同的项目举办小型聚会,来探讨一周以来的问题以及新的想法,大家之间经常交流,自然就会越来越齐心;最后就是团队每个成员在不同的阶段扮演不同的角色,因此可以更全面的了解商业地产,了解项目,既提升了个人的能力,同时又会对项目产生新的认识,分享出来就可能是团队下一次调整或者转型的方向。也正是因为这样,所以团队从成立以来就一直在创新,在进步。比方说,团队创立之初,策划和招商是严格区分开来的,后来就发展了策划招商互相配合, 再后来发展成策划先行,招商跟进,后续运营的一体化模式。杨迤说,戴德梁行是唯一一个可以把商业前期策划与招商落实和运营为一体的团队。因为在策划之初就有了招商的介入,在招商期间就会考虑到后期的运营。现在的商业部,在杨迤的带领之下越来越成熟。

除了上面说的以外,杨迤还主张招商人员务必要多去体验。在他的带领下,团队每年都会去国内大型城市以及国外考察商业项目,截止目前商业部考察项目遍及国内一线城市和港澳台100余个商业体。这增加了团队人员的商业视野,读万卷书行万里路,对于从事商业地产的人来说,更是如此,一定要多看多体验多学习,这个学习包括实际操作中的学习,也包括外出的商业考察。也正是因为如此,戴德梁行为武汉引进了第一个ZARA快时尚服装店,引进了第一个杜莎夫人蜡像馆,成为国际品牌及轻奢进入武汉市场的积极推动者,这些对于武汉的商业品牌来说,很具有代表意义。

说道动情处,杨迤对于商业部业绩如数家珍,四个月完成中北路一个项目80%招商率,团队目前租赁面积超过20万方以上,遍及武汉市及华中前百强地产企业近一大半与商业部有过策划或运营及招商服务合作;面对商业地产的新变革商业部也作出适应市场的调整,创造了商业地产第一个分级招商架构,根据互联网思维,打破惯有的纵向组织架构,对于团队内部进行品牌拓展选址组、三四线城市组、城市服务组,实现资源有共享,服务有专向的大平台,专分工的招商新模式。

最后,记者问了一个关于杨迤个人理想的问题。杨迤说,商业是一个开发商、投资商、商户以及消费者四方博弈的产品,只有四方共赢,才能产生出一个良性发展的商业体,其中任何一个环节出现问题,都可能出现问题以至于经营不下去。所以商业是个很考验情商和智商的工作。未来,他希望把戴德梁行商业部打造成一个大平台,来连接开发商、投资商、商户,不仅涉及商业策划、招商和运营,还要深入到商业的资本运作中去,只有全方位全面的介入进去,才能够在时代不断发展的今天越做越大,打造出属于戴德梁行武汉商业部的未来。

接下来杨迤的目标是走遍亚洲的所有优秀商业模式。他个人喜好旅行,休假的时间喜欢走遍世界,理解不同国家不同城市商业发展阶段,同时找到国内或者武汉商业发展异同。他喜欢带着思考去行走,在行走中寻找答案。


责编:申燕伟

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