商业地产第一步走错 后面皆错
2015-05-27 10:47:59 来源:光华楼评
像下棋一样,第一步走错,后面皆错。

 

这句话也适用于商业地产上。

 

现在的尴尬是,很多商业综合体,第一步已经迈出去了,后面怎么走好,走对。这是每个商业地产营销老总要做的功课。

 

如果思维模式停留在卖商铺、卖写字楼的传统模式上,也只能卖掉走人。也必然面临卖不掉,租不好的局面。

 

如果是考虑长期持有,运营收益,所有的店铺定位、设计、建设,都走的是完全不同的路。

 

昨天,从上海来的一家地产服务公司老总反复提到这个观点。

 

在上海,很多最初卖掉铺子,发现很难统一定位、招商,最后被迫开发商高价收回。在上海,开发商更愿意自持商业,也明白自持才更赚钱。而且是赚长线的钱。

 

我也提出一个风险提示(回复“151”阅读全文),5年后,武汉各级政府门口,将出现大规模商铺投资者举牌请愿。一些综合体门口,每天都有人堵门找开发商维权。

 

从卖地根源上,政府对商业的配比越来越高。市中心土地也越卖越贵。而开发商从心底是不愿建商业的。出于土地商住比,最后市面上多了很多综合体、写字楼、soho、loft。

 

\

 

所以,所有的祸根是政府种下的。政府要做的是收了高价土地款后,做学校、医院、菜场、超市等公共配套。自己懒的做,也没有能力做,全部丢给开发商。

 

你不做,就拿不到地。

 

政府要做的是,不是掐着开发商玩,而是对做自持商业地产的开发商,在土地上更便宜,政策上更多优惠。用政策引导,开发商做长线。

 

有个开发商朋友,在黄金地段建了一栋写字楼,全部卖了。

 

他算了笔账,加上上交的税费,他发现亏了。如果加上这些写字楼的物业升值部分,他做的是一笔亏本买卖。

 

现在,他盖写字楼,一定会自持一部分。

\

 

在武汉,综合体爆发症,是一轮泡沫。而像股市一样,政府不会站出来提示任何风险。没人指出泡沫。

 

同一条大道上,几个大型综合体,而且业态差不多。未来烂尾空置,也是必然。五年后,满墙的商铺招租广告。

 

现在,随便去哪一家综合体,生意最好的,也就是餐饮店。

 

在电商冲击下,综合体更多是做吃、喝、玩、乐。电商做不了的体验感。一个做社区商业的朋友说,在郑州一个小地方,一个开发商做了一个巨无霸影院,在武汉都找不到的规模。

 

这家影院变成一个综合体。电影票价只要9.9元。大量的人流进入后,他真正赚钱的是在电影院里布置内小店。

 

他是做电影体验,逆向思维。当别人做综合体,影院只是一个主力店。他做的是一个大型电影公园,票价超低,小店的铺位与租金才是他赚钱的核心。

 

如果你把他这种模式放到武汉,也是必死无疑。

 

武汉也有开始全自持的综合体。比如,长城建设在中北路上的“长城汇”项目,18万方综合体,商业、写字楼全部自持。据说,写字楼对标的是武汉天地企业中心。

 

有外地朋友问,武汉有哪些商业运营的好?

 

答:武汉天地、武汉国广。

 

没有第三个。

 

现在,武汉人常去的永旺城、宜家荟聚购物中心。这些偏远地方,为什么有人愿意去?

 

这也是其他综合体要学习的。特色、细节、服务。

 

危机,有危险,一定有机遇。送给商业地产的朋友们!

责编:陈凯

  • 为你推荐
  • 公益播报
  • 公益汇
  • 进社区

热点推荐

即时新闻

武汉

财经要闻

论坛热帖