商业综合体集中爆发后的危与机
2015-05-20 13:56:39 来源:光华楼评

  最近一周,连续见了五六家商业综合体的开发商。他们的项目都处在城市内环,且年内上市。

  这在一线城市是无法想象的。

  在武汉这样一座1.5线城市,当地铁在“每年一条线”的速度建设,当城市的环线快速路贯通,它的城市中心商业综合体也扎堆上市。

  与这些项目并非在同一年拿地。但巧合的是,在同一年亮相。

  这有点像很多人结婚不是同一年,小孩却是在同一年出生。

  一位地产圈朋友将武汉已有的商业综合体(或豪宅),划分了第一阵营。第一阵营,各有一个关键词:

  高,非绿地莫属。但现在还看不出它的商业与住宅。但是要比高,谁也不用跟绿地比;

  大,武汉cbd。主要指它的项目面积大,户型面积大。

  尚(时尚),武汉天地。从天地到壹方,武汉天地的豪宅,商业都配的上“尚”的标签。

  豪(壕),非汉街与万达御湖世家莫属。

  一旦被贴上标签,它就很难撕掉。上面这四家,也是人尽皆知的。

  我最近见的六家中有三家都说,自己未来要进第一梯队。人们永远记不住第二是谁。谁也不想进入第二梯队。

  说实话,这三家都拥有最好的地段,产品各有特点,如果不出什么大问题,应该是不分伯仲的。

  于是,这些开发商就有了压力。这些综合体有的是一路之隔,有的是相隔几站路。他们都是内环的对手。

  为什么说是对手?

  很多一线品牌到武汉只会开一家店。选了a,就会放弃b.很多星级酒店也是如此。大家都抢着点名要同一品牌。

  买或租写字楼,也是如此。

  几千万一套的写字楼,有多少人有钱,买了a,还会在同一个城市买b。世界500强也是一样,华中总部只能选其中一个综合体。

  所以说,商户品牌资源、酒店、写字楼租户资源,就是这些综合体体之间你死我活的竞争。

  这些综合体不是走差异化路线吗?

  综合体再怎么外表差异,内在本质都是一样的。想做到本质差异化,很难。特别是想做颠覆者,更难。

  他们也从每天在一线的商户身上在学互联网思维。

  一个ktv,以前点歌,都在包房里的电脑或触屏上点歌。现在只用打开“唱吧”,随意手机点歌。以前摇骰子,要用骰子,未来直接用手机上摇一摇。

  商家每天都在关注互联网思维与产品。我们做综合体的开发商,也是如此。再不能根据两三年前的产品规划,做现在的商业市场。

  因循守旧,只有等死。

  我的一位做商业出身的朋友,他一直想在武汉实践他的商业模型。他认为,武汉的商业还大有空间可玩。

  我们商业定式是一楼卖化妆品、鞋子,二楼卖服装,三楼餐饮。这与一楼租金与人流量,有很大关系。但是从来没有一家商场想过改变。

  在宜家,顺着有牌子指引的铺着红地毯的走道,我们被放牧的牲口群,最后被赶到收银台。

  最重要的是,把每一件商品,都变成体验。

  再比如,怎样一层一层把消费者往上引的?为什么女人们在xx店买好衣服,转身便能吃到“满记”?为什么xx店,总是将休闲运动品牌保留在较高层?为什么xx店的DQ边上,会有女士洗手间?

  一位开发商朋友有段自我安慰的话,似乎有道理:我们都知道商业过剩,受到了电商的冲击,但我们相信人们追求更好的心不变。

  当这座城市出现了比武汉天地、汉街,更好,更有趣的商业,这些人会毫不犹豫地转移根据地。比如,在武汉近郊出现了一个“荟聚购物中心”,为什么年轻人还是会去?

  这有点像当我们手上都是苹果6时,我们在等苹果7.还没想到等9出来时,谁还会掏出苹果6.

  这些“新面孔”商业综合体,都有希望成为新中心。同时,也有一批老的城市综合体死去。新陈代谢,是生物规律。

  世上,本没有路。走的人多了,就有了路。武汉,本没有中心。去的人多了,就成了中心。

责编:陈凯

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