【第83期】揭秘武汉楼市怪状:行情不差,开发商何以天天叫
2015-01-22 11:51:58 来源:光华楼评
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      按照逻辑,楼市应该是行情差,开发商日子难过。但武汉楼市的怪状是,行情好不好,与开发商日子难不难过,没有直接关系。为什么武汉楼市行情不差,而开发商每天叫着日子不好过?读完这篇文章,很多困惑的谜底都在里面。
  最近,花痴女人们都在追《何以笙箫默》。俗气地套用下“何以”句式,“武汉楼市行情不错,开发商何以日日叫苦”。
  有一部电影叫《一步之遥》,它与当初的票房预期相差很远。虽有人叫好,但票房却不叫座。
  叫好与叫座,很难兼得。当前的武汉楼市,也是在每天重复这种“二选一”。叫座的楼盘,都是在区域内平价或稍低的价格销售,低价跑量;而很多楼盘都是端着自己的面子,放不下架子,为了叫好,最终沦落到不叫座。与《一步之遥》差不多的结局。
  与销售一线人员、准购房者、媒体的感受完全不同,武汉楼市2014年的行情并不差。
  走在武汉的大街上,随便找一个发楼盘传单的大妈,她都可以告诉你武汉楼市的好坏。他们判断的依据是,每天有单子发,就是行情差。一旦一个星期没单子发,就是行情好。
  而我们要相信专业的力量。从房价点评网的数据上看,2014年武汉商品住宅成交1799万平方米(如果按照90平方米一套折算,相当于成交19.98万套),成交均价每平米8335元。存货去化周期8.4个月。(我们准购房者的感受是,市场上到处是房子。而数据却告诉你,这些房子只能卖8个多月)
  判断市场的好坏,无非两个关键指标。一个是成交量,一个是成交价格。而武汉从上面两个指标来看(包括新增供应、去化周期),如果用体检结果表示的话,“武汉楼市很健康”,并没有市场传说的那么坏。
  第一个问题是,到底是什么支撑着武汉楼市的好行情?
  1.房地产开发投资下滑。限购政策后,盖房子的少了,市场供应相对萎缩。(我们的感受是房子越盖越多。如果没有限购,开发商盖的房子会更多)
  2.外地人。限购之前,外地人在武汉的购房比例是40%。而限购后,是10%左右。限购解除后,恢复到25%左右。
  3.换房需求。限购3年,很多家庭压抑很久的“小房换大房”的购房需求,在限购解除后集中爆发。
  第二个问题是,为什么行情好,而开发商仍然感觉到日子不好过?
  1.武汉楼市大势向好,但到具体项目却未必如此。有一组数据:
  武汉在售楼盘数量从608个,上升到723个。市中心在售楼盘数量从382个,上升到464个。同样大的蛋糕,而“和尚”多出了很多。开发商能不着急吗?
  2.两个“30%”。
  尽管武汉楼市2014年成绩单都是优秀,但只有30%的楼盘达到了全市商品住宅的销量平均水平,大约全年销售200套;只有30%的楼盘达到了全市商品住宅区域均价水平(每平米8335元)。各位开发老板,你的楼盘在这两个30%行列里吗?如果不在,赶快调整战略。
  更有趣的是第三个问题,为什么市中心的楼盘,拥有很好的配套,在销售上却赶不上远城区楼盘?
  除了价格原因(市中心很多人买不起)外。市中心楼盘端着面子,以为自己地段好、配套好,就应该不愁卖。从数据上看,武昌中心的表现最差。最终,他们只能陷入“一步之遥”困境。
  以世茂锦绣长江、复地东湖国际为例,他们能单盘登上销售排行榜,都在于他们敢于低价或平价跑量。但有个大胆猜测,2015年,这两个盘将会涨价。(尾盘,存货少,利润都在尾盘里)
  今年,对于手上有存货多开发商,建议是一季度还是跑量的时机,到二季度就很难说了;对于放不下面子的楼盘,你到底是要面子,还是要票子;对于打算购房的人,不要等到四季度,等到的结果是涨价,后悔莫及。买房子与谈恋爱一样,遇到喜欢的,就不要放过。
  简而言之,今年楼市将延续2014年的风格:面上阳光灿烂,点上乌云密布。各位且行且珍惜!

责编:田丽娟

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