房地产泡泡要爆了?
2014-07-14 14:11:40 来源:
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这两天,见了一些人,他们都不看好房地产市场。

 

    他们有一个共同的预测:房地产泡泡要破了。但对于到底要多久,都说不清楚。

 

    上一篇文章,我们看到武汉楼市一季度的成绩单不错。这里面有一部分成交是2013年年末的压着备案的房源。


为了让每年的成交量,不至于排名全国前三(如果成交量太高,武汉就要挨板子),武汉市房产部门让本该列在2013年的成交量,延缓备案,变成了2014年第一季度的部分成交量。最近几年,武汉每年都是这样控制成交量的。其他很多城市也是如此操作的。

 

    对于今年的武汉楼市,或许要看二季度的表现,才能看得更清楚。现在下结论太早。

 

    我一直看好武汉,看好武汉的中心城区。这次我要来点风险预警。为什么我如此分裂?

 

    对于武汉,我的朋友说,武汉是一座落后产能堆积的城市。最近两年,从沿海城市转移的淘汰产业,转移到中部武汉。武汉,人的性格,决定了这座城市的格局。

 

    住宅的过量。现在城市内的拆迁,新建的住宅,超过需求。以前,专业机构的数据,都说武汉的住宅供求平衡。
   
我们认为泡泡要破了,最重要的是对中国经济的担忧。如果经济垮了,房地产跑不掉。

 

    一旦经济倒了,房地产成交量将很不好看。一些机构持有的商业地产,将大量抛售。那些住宅断供将再次上演。房地产是个杠杆化行业,一旦杠杆效应消失,房地产将哀鸿遍野。

 

    那时,现在很多亿万富翁,一夜负翁,有人跳楼,有人跑路,有人锒铛入狱。现在一些活的很舒服的房地产广告代理公司老板,输的内裤都没有穿的。

 

    我们越来越感觉到经济糟糕,媒体下滑,离经济垮掉一步之遥。只是我们还迷迷糊糊。

 

    据Wind资讯统计数据发现,截至3月30日,沪深两市已经有76家房企公布2013年年报,占142家房企的53.5%,其平均销售净利率为10.88%,同比下跌1%;41家主营业务在内地而在港上市的典型房企公布2013年业绩,约占内地房企在港上市总数的60%,其平均销售净利率为36.08%,同比下滑近9%。

 

    在利润率下降的同时,存货却在不断上升。中原地产数据显示,90家上市房企合计利润总额为1056.7亿元。而存货则达到了9474亿平方米。

 

    我们好像挤在一辆超员的公交车上。车上的人,催着司机关门快点走。车外的人,拍着车门,要挤上来。有房的人,都盼着房价再涨点,5000多块的,能涨到1万块;没房的,骂着娘,想1万块的房子,能卖到3000块。

 

    现在的房子不好卖。一些开发商急着揽客。对于媒体,都要求带客到销售现场,甚至带多少人,决定投多少广告。媒体再好的策划与方案,如果没有带来客户,开发商都不买账。这侧面说明开发商很着急。如果市场好,他们就不会这么焦虑。

 

    读到这里,很多人糊涂了。到底我该怎么办?如果是自住,买吧;投资,悠着点。

 

    我的观点,不构成你的投资建议。有时候,逆向思维,逆向操作,也能赚钱。

 

    万科有一个观点:世界上最后卖出去的一套房子,一定是万科卖的。同样,即使世界再怎么混乱,肯定有人赚钱。即使武汉的房地产市场再差,也有卖得好的楼盘。

 

    最近,地方经济低迷,多地叫着楼市限购松绑,也是基于上面的判断。刚需楼盘加速跑量。另一方面,著名经济学家成思危说,房地产还能发展20年 有能力买房赶紧下手。

 

    在这个混乱的世界,很难用逻辑解释一些现象。不过,我也隐隐约约听到泡泡破裂的声音。(完)

 

作者系前武汉晚报房地产周刊主编、湖北广播电视台房地产事业部副主任,现任湖北广播电视台、湖北省工商联主管主办的《楚商》杂志副主编

责编:营收实习

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